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地產(chǎn)房產(chǎn)新聞動(dòng)態(tài):禁止商改住城市擴(kuò)圍機(jī)構(gòu)未來(lái)公寓市場(chǎng)將降溫

2021-05-05 10:03:55 滾動(dòng)新聞 來(lái)源:
導(dǎo)讀 了解地產(chǎn)、房產(chǎn)前沿資訊,幫助我們掌握更多的地產(chǎn)、房產(chǎn)知識(shí),不論是在生活當(dāng)中還是在工作當(dāng)中相信都會(huì)有所幫助的,如果各位小伙伴們感興

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諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心近日發(fā)布專題研究稱,禁止“商改住”政策城市擴(kuò)圍,自2017年3月北京出臺(tái)了針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后,上海、廣州、深圳、成都、廈門(mén)、佛山等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后。未來(lái),公寓市場(chǎng)依然以去庫(kù)存為主,預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策不會(huì)放開(kāi),且政策有可能從一線和熱點(diǎn)二線城市向其他城市蔓延,公寓市場(chǎng)將面臨降溫危機(jī)。

研究稱,自2017年3月北京出臺(tái)了針對(duì)商辦項(xiàng)目的調(diào)控政策之后,上海、廣州、深圳、成都等一線和部分熱點(diǎn)二線城市緊隨其后,到2019年8月,廈門(mén)出臺(tái)最嚴(yán)“禁公寓令”,商改辦、商改住全部杜絕。緊隨而來(lái)的是11月15日,佛山出臺(tái)新政禁止商辦變公寓。綜合多地調(diào)控政策來(lái)看,不得擅自改變?yōu)榫幼∮猛?,成為基本原則。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反規(guī)劃將商辦類房地產(chǎn)項(xiàng)目改為居住用途的,均采取“一經(jīng)查實(shí)、嚴(yán)肅處理”的堅(jiān)決態(tài)度。關(guān)于“商改住”和“商改辦”,每個(gè)城市的政策強(qiáng)度不一,政策限制公寓入市,公寓市場(chǎng)如何破局成為難題。

2017年以來(lái)出臺(tái)商辦政策的主要城市分布

政策:禁止商改住政策城市擴(kuò)圍,未來(lái)收緊大勢(shì)所趨

研究稱,從出臺(tái)政策的城市分布可以看出,以一線城市和熱點(diǎn)二線城市為主,長(zhǎng)三角和珠三角區(qū)域集中分布。住宅市場(chǎng)限購(gòu)需求外溢導(dǎo)致公寓市場(chǎng)過(guò)熱從而推動(dòng)調(diào)控政策的出臺(tái),一線城市和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速且調(diào)控政策相對(duì)更為嚴(yán)格,投資客更加看好。

2017年以來(lái)各城市出臺(tái)限制商改住政策一覽

研究指出,從政策針對(duì)方向來(lái)看,規(guī)范商辦性質(zhì)禁止改為居住用途成為各城市政策的基本條件,除此之外,北京還規(guī)定了最小分割單位不得低于500平方米以及二手商辦項(xiàng)目出售必須全額付款等條目;深圳、成都等地側(cè)重于供給端的產(chǎn)品設(shè)計(jì)管控上;北京和廣州在轉(zhuǎn)讓方面規(guī)定已購(gòu)買的商辦物業(yè)不能轉(zhuǎn)讓給個(gè)人只能轉(zhuǎn)讓給法人單位。

另外,研究還提出,北京、廣州、上海等城市還出臺(tái)了鼓勵(lì)商改租政策,為商辦性質(zhì)用房提供了另一條出路。“商改租”政策出臺(tái)的背后,是我國(guó)一二線城市大量商辦物業(yè)閑置的現(xiàn)狀。因?yàn)檎{(diào)控收緊等多種原因,商辦物業(yè)積壓情況嚴(yán)重。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),大量商辦物業(yè)房源空置積壓既是極大的資源浪費(fèi),又面臨極大的銷售壓力,因此“商改租”落地是順應(yīng)市場(chǎng)需求的節(jié)奏。但在最終的執(zhí)行過(guò)程中,各地均遇到了很多問(wèn)題,目前實(shí)際推進(jìn)并不順利,仍需執(zhí)行政策進(jìn)一步細(xì)化。

公寓政策重點(diǎn)方向

研究分析稱,公寓調(diào)控政策的陸續(xù)出臺(tái),非住宅類市場(chǎng)將迎來(lái)重大變化。住宅和公寓產(chǎn)品將會(huì)有明顯區(qū)別,未來(lái)商辦地塊必須以商辦進(jìn)行銷售。同時(shí),相關(guān)政策的出臺(tái)對(duì)于商辦市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)大的利空。辦公產(chǎn)品本身去化艱難,以后商辦地塊不能做公寓產(chǎn)品,產(chǎn)品價(jià)值受抑制。商辦地塊與住宅地塊的地價(jià)進(jìn)一步拉開(kāi)。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)入手要更加謹(jǐn)慎,裝修挑高式公寓等打擦邊球的產(chǎn)品,因其擅自加層、增加建筑面積等違法行為,導(dǎo)致其存在一定風(fēng)險(xiǎn);同時(shí)也使得開(kāi)發(fā)商想占小便宜、打擦邊球越來(lái)越難。

各城市走勢(shì):政策影響市場(chǎng)活躍度,量普遍下跌

研究稱,政策出臺(tái)后,對(duì)當(dāng)?shù)氐纳套」⑹袌?chǎng)或多或少有些影響,選取2017年出臺(tái)禁止商改住政策的北京、上海、廣州、深圳、南京、東莞六個(gè)城市,結(jié)合各城市的政策前后公寓市場(chǎng)的量?jī)r(jià)變化來(lái)判斷政策對(duì)公寓市場(chǎng)的影響。

成交量:不同城市影響分化,北京、上海遭到致命性打擊,廣州、深圳次之。北京、上海在2017年3月出臺(tái)政策后,2017年、2018年公寓成交大幅下滑,在成交面積方面,北京2017、2018年同比下降85%、97%。上海則分別下降94%、64%。從月度數(shù)據(jù)看,政策出臺(tái)的首月,也就是2017年4月,北京、上海公寓市場(chǎng)成交面積斷崖式下跌,環(huán)比跌幅分別為97.4%、51.1%,且之后成交一蹶不振,上海單月成交不足1萬(wàn)㎡,北京則多月無(wú)成交。

廣州2017年3月限制商改住,并規(guī)定商改住只能售給企業(yè),政策出臺(tái)首月,成交面積下滑嚴(yán)重,降至7.37萬(wàn)㎡,環(huán)比大幅下降77.1%。2017年全年同比下降42%,然而,2018年12月,廣州公寓政策不再限制銷售對(duì)象,2018年12月銷售面積創(chuàng)2017年3月以來(lái)新高,全年降幅收窄,僅為13%。

深圳于2017年5月雖然限制商改住,但政策并未限制購(gòu)買方,加之深圳住宅嚴(yán)重稀缺,公寓市場(chǎng)較為堅(jiān)挺,在出臺(tái)后的首月,政策效應(yīng)并不明顯,2017年公寓銷量繼續(xù)上漲,同比增速為66%。然而,一方面,由于政策的影響,部分購(gòu)房者對(duì)商住公寓的升值空間存疑,另一方面,2018年深圳商住公寓5年限售,2018年成交面積較2017年下降46%。

南京、東莞的公寓政策的影響較為溫和,成交面積變化不是很大,尤其是南京,2017年、2018年商住公寓的成交面積同比下降分6%、2%。東莞于2017年10月出臺(tái)政策,2018年商住公寓成交面積同比下降18%,整體影響力度不大,屬于穩(wěn)中趨降的局面。

成交價(jià)格:價(jià)格影響滯后于量,除深圳外,其他城市價(jià)格不同幅度下跌。從成交價(jià)格走勢(shì)看,政策出臺(tái)后,價(jià)格上漲動(dòng)力不足,除深圳價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)外,其他城市價(jià)格均不同幅度下跌。其中,北京價(jià)格下降幅度最大,2019年前10月,北京公寓平均成交價(jià)格34013元/㎡,與2018年相比下降41.1%。上海的公寓市場(chǎng)自2017年起大力核查商改住項(xiàng)目,并針對(duì)"類住宅" 進(jìn)行"拆墻、拆煤氣、拆上下水"的整改。2017年之后,上海公寓價(jià)格呈下跌趨勢(shì)。

南京、廣州、東莞2019年前10月平均價(jià)格較2018年分別下降6.6%、4.4%、4.4%。

深圳由于新建住宅項(xiàng)目稀缺,雖然政策擠壓了一部分需求,但價(jià)格仍較為堅(jiān)挺,2019年前10月,深圳公寓平均價(jià)格為65196元/㎡,與2018年相比上升18%。

影響力:政策影響市場(chǎng)活躍度,量普遍下跌。研究分析稱,綜上所述,禁止商改住政策影響了商住公寓市場(chǎng)的活躍度,購(gòu)房者及投機(jī)者入手商住公寓更為謹(jǐn)慎。量的持續(xù)下降就會(huì)帶來(lái)價(jià)格的下降。整體來(lái)看,北京、上海受政策影響嚴(yán)重,對(duì)公寓市場(chǎng)堪稱是致命性的打擊,量?jī)r(jià)齊跌;再次為廣州。南京、東莞影響溫和,量?jī)r(jià)微跌。深圳因其市場(chǎng)具有特殊性,商品住宅嚴(yán)重缺乏,并且公寓市場(chǎng)有高端需求客戶帶動(dòng),市場(chǎng)在政策出臺(tái)后依然保持整體上漲。但對(duì)其他城市來(lái)說(shuō)不具備借鑒意義。

研究分析指出,最近出臺(tái)政策的城市中,廈門(mén)由于政策較為嚴(yán)厲,違反可無(wú)償收回土地使用權(quán),預(yù)計(jì)對(duì)公寓的成交量影響較大。佛山對(duì)商辦用地項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方面加以限制,不得建設(shè)公寓產(chǎn)品,銷售過(guò)程中不得銷售該類產(chǎn)品,不得誤導(dǎo)消費(fèi)者,并且要向購(gòu)房者公示宣講商辦項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目差異,并且明確提出商辦類項(xiàng)目是商水商電、配套上不得落戶上學(xué)等,預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大沖擊。

各城市商住公寓政策影響評(píng)級(jí)

典型城市商辦市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)特征

北京:政策出臺(tái)后,量?jī)r(jià)齊跌,商住公寓市場(chǎng)“一蹶不振”,生存艱難。

供銷情況:326政策效應(yīng)顯著,成交斷崖式下滑。隨著住宅價(jià)格的上升,商住公寓產(chǎn)品因總價(jià)低、不限購(gòu)等特征逐漸成為商品住宅的替代品,2009年起商住公寓成交量逐漸上升,至2016年,商住公寓成交面積達(dá)到頂峰,全年成交402.9萬(wàn)㎡,是2015年的2.8倍。然而,2017年3月26日,商辦新政規(guī)定在建項(xiàng)目不能售給個(gè)人,存量項(xiàng)目出售需具備購(gòu)買住宅資格并全額付款,政策影響顯著,2017年后,商住公寓成交斷崖式下滑,曾經(jīng)的火熱一去不復(fù)返,2018年市場(chǎng)更為冷淡,全年僅成交1.8萬(wàn)㎡,2019年成交較2018年略微好轉(zhuǎn),但遠(yuǎn)低于政策之前的成交水平。

供應(yīng)方面,政策出臺(tái)后,一方面,開(kāi)發(fā)商入市商住項(xiàng)目更為謹(jǐn)慎,另一方面,新增土地不能建成商住公寓,因此供應(yīng)也是寥寥無(wú)幾,2017年3月后,北京商住公寓供應(yīng)僅新增7.99萬(wàn)㎡,共647套,僅2017年11月及2018年6月迎來(lái)少許供應(yīng),分別是通州的合景中心及通州的萬(wàn)科大都濱江。2019年0供應(yīng),公寓進(jìn)入消化存量項(xiàng)目的時(shí)代。

成交價(jià)格:政策后價(jià)格明顯下降,依然無(wú)法扭轉(zhuǎn)“有價(jià)無(wú)市”市場(chǎng)。326政策后,商住公寓的繁榮景象一去不復(fù)返,市場(chǎng)成交冷淡,價(jià)格上升動(dòng)力不足。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示,2017年、2018年商住公寓平均價(jià)格為分別為44675元/㎡、57863元/㎡,同比上漲50.1%、29.5%,主要原因是政策后,商住市場(chǎng)難以交易,一些遠(yuǎn)郊區(qū)且品質(zhì)低的商住項(xiàng)目被迫退市,甚至面臨大面積退房,部分優(yōu)質(zhì)商住項(xiàng)目艱難生存,2018年僅5個(gè)項(xiàng)目入市交易,且均位于通州區(qū),因此拉高全市商住均價(jià)。2019年,經(jīng)歷了一年多的政策消化,部分商住公寓嘗試性入市,然而,受限于交易條件成交并不樂(lè)觀,只能采用降價(jià)跑量,2019年商住公寓成交價(jià)格30900元/㎡,同比下降46.6%。

庫(kù)存:隨著成交速度減慢,去化周期高達(dá)117個(gè)月。2018年,隨著公寓去化艱難,多個(gè)月份無(wú)成交,且供應(yīng)少,僅2018年6月萬(wàn)科·大都會(huì)濱江入市,然而去化不樂(lè)觀,庫(kù)存面積較5月上升,達(dá)142.7萬(wàn)㎡,環(huán)比上升3.6%。隨后商住公寓進(jìn)入持續(xù)低成交的局面,庫(kù)存穩(wěn)中趨降。截止到2019年10月,庫(kù)存面積為135.5萬(wàn)㎡,同比下降4.3%,去化周期116.9個(gè)月,同比下降91.8%。

項(xiàng)目:326政策后市場(chǎng)有價(jià)無(wú)市,去化艱難,成交難求。2008年后,住宅價(jià)格攀升,低總價(jià)的商住公寓逐漸成為開(kāi)發(fā)商香餑餑的項(xiàng)目,入市項(xiàng)目逐漸遞增,至2016年達(dá)到高峰,全年成交覆蓋216個(gè)項(xiàng)目,2017年,政策后全年成交項(xiàng)目123個(gè),較2016年下降43%,2018年更是僅5個(gè)項(xiàng)目入市,且全部集中在通州區(qū),2019年,入市項(xiàng)目增多,截止到2019年10月,成交共覆蓋27個(gè)項(xiàng)目。

南京:政策影響力較溫和,市場(chǎng)規(guī)模天花板顯現(xiàn),價(jià)格小幅波動(dòng)

供銷情況:連續(xù)四年月均成交4萬(wàn)方左右,市場(chǎng)規(guī)模天花板逐漸顯現(xiàn)。2017年3月,南京出臺(tái)商辦建筑不得按照住宅套型設(shè)計(jì)的政策,隨著商辦類住宅被嚴(yán)控,該類產(chǎn)品未來(lái)上市量將大幅減少,南京市場(chǎng)上的公寓產(chǎn)品將越來(lái)越少。2017年3月政策出臺(tái)后成交量出現(xiàn)一波成交小高潮,成交6.7萬(wàn)㎡,環(huán)比上漲144.6%,隨后幾個(gè)月成交依然居高不下。4月份公寓市場(chǎng)新增供應(yīng)12.21萬(wàn)㎡,環(huán)比上漲82.2%。究其原因在于,政策管制商住公寓產(chǎn)品后市場(chǎng)上這種產(chǎn)品將越來(lái)越罕見(jiàn),吸引了大批投資者。2016年以來(lái)市場(chǎng)月均成交均在4萬(wàn)㎡左右波動(dòng),市場(chǎng)規(guī)模天花板逐漸顯現(xiàn),而政策后的成交量暴漲,也只是短暫現(xiàn)象。

成交價(jià)格:2017年3月小幅上漲,價(jià)格波動(dòng)幅度不大。從成交均價(jià)來(lái)看,波動(dòng)幅度不是很大,2017年3月價(jià)格小幅上漲24.6%,2017年5月成交均價(jià)達(dá)到全年最高值25931元/㎡。南京針對(duì)公寓的政策相對(duì)而言較為溫和,政策規(guī)定將公寓的層高從4.8米限制到3.6米,主要影響的還是挑高公寓產(chǎn)品,從此loft等挑高公寓成為絕版。而在南京本就有大量小戶型住宅產(chǎn)品可以選擇的前提下,公寓產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)不大。

  庫(kù)存:整體庫(kù)存量較大且去化較慢,2019年10月去化周期17個(gè)月。南京公寓市場(chǎng)整體庫(kù)存較大,且去化速度較慢。2017年商辦整治政策出臺(tái)后,市場(chǎng)庫(kù)存及去化周期呈現(xiàn)逐漸上升趨勢(shì),2019年9月庫(kù)存達(dá)到79.61萬(wàn)㎡,去化周期長(zhǎng)達(dá)17.4個(gè)月。在南京購(gòu)買公寓產(chǎn)品主要是投資用途為主,而貸款和利率要求高而投資回報(bào)率有限的弊端,使得公寓去化難度較大。

  廣州:330政策后成交斷崖式下跌,1219政策調(diào)控松綁后明顯回升,成交均價(jià)整體波動(dòng)下滑

  供銷情況:政策出臺(tái)后成交迅速轉(zhuǎn)冷,但整體好于北上,政策調(diào)整放松后刺激市場(chǎng)升溫。由于住宅限購(gòu)和投資需求等因素的影響,廣州公寓行情也隨之水漲船高。到2017年3月供應(yīng)29.81萬(wàn)㎡,成交32.13萬(wàn)㎡,達(dá)到近幾年的最高值。為了調(diào)控和規(guī)范公寓市場(chǎng),廣州出臺(tái)了330調(diào)控政策,政策的影響力度較大,明確規(guī)定了商辦公寓的購(gòu)買人只能是法人單位,個(gè)人不能購(gòu)買公寓。政策的出臺(tái)使廣州的商住公寓市場(chǎng)瞬間陷入冰點(diǎn),成交量呈現(xiàn)斷崖式下滑。到2018年12月廣州發(fā)文通知“330政策”成交的房地產(chǎn)項(xiàng)目,商服類物業(yè)不再限定銷售對(duì)象,調(diào)控松綁后銷售面積明顯回升,當(dāng)月成交20.65萬(wàn)㎡。從18年12月開(kāi)始,廣州公寓成交量突飛猛漲,在政策及開(kāi)發(fā)商年底沖刺業(yè)績(jī)的影響下,成交量居高不下;除了今年2月網(wǎng)簽的慣性回落外,松綁之后,公寓的單月成交基本在10萬(wàn)㎡以上。2019年成交量逐漸恢復(fù)至非調(diào)控期間水平。

成交價(jià)格:價(jià)格小幅波動(dòng),整體呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。從成交價(jià)格上看,2017年公寓成交均價(jià)為近幾年最高,2017年公寓調(diào)控政策的出臺(tái)在短期內(nèi)對(duì)價(jià)格有小幅影響,價(jià)格小幅波動(dòng),2017年4月價(jià)格下降至19415元/㎡。整體來(lái)看從政策出臺(tái)后到2019年10月市場(chǎng)成交均價(jià)處于波動(dòng)下滑趨勢(shì)。

庫(kù)存:庫(kù)存及去化周期在政策后明顯上漲,1219政策后庫(kù)存穩(wěn)步消化。廣州市公寓存量較大,自2017年330政策出臺(tái)后庫(kù)存量逐漸走高,截止至2018年11月庫(kù)存量達(dá)到160萬(wàn)㎡,去化周期將近29個(gè)月,去化周期明顯拉長(zhǎng)。“1219政策”出臺(tái)后,市場(chǎng)反應(yīng)積極,公寓庫(kù)存穩(wěn)步消化。去化周期明顯回落,2019年10月去化周期回落至10.6個(gè)月。

市場(chǎng)預(yù)判:收緊政策預(yù)計(jì)持續(xù)蔓延,公寓市場(chǎng)面臨降溫危機(jī)

研究分析稱,受到住宅限購(gòu)的擠壓,公寓產(chǎn)品由于不限購(gòu)成為市場(chǎng)大熱。受政策限制沒(méi)有購(gòu)房資格或者資金不足的購(gòu)房者把公寓作為住宅項(xiàng)目的過(guò)渡產(chǎn)品,導(dǎo)致近年來(lái)公寓產(chǎn)品成交大幅上漲。而實(shí)際上,公寓和住宅產(chǎn)品在性質(zhì)、配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)等方面都存在很大的區(qū)別。近年來(lái)商改住導(dǎo)致的問(wèn)題層出,主要是交付后居住使用上的商水商電等基礎(chǔ)配套,以及無(wú)法享有教育、落戶的配套導(dǎo)致的業(yè)主維權(quán)等,公寓市場(chǎng)亂象不斷。規(guī)范商住公寓市場(chǎng)政策的出臺(tái)是大勢(shì)所趨。

住宅和公寓產(chǎn)品的區(qū)別

2017年3月以來(lái),以北京、上海為首的一線城市和熱點(diǎn)二線城市相繼出臺(tái)了商辦政策規(guī)范市場(chǎng),首先,商辦項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)、規(guī)劃、報(bào)批環(huán)節(jié)更加規(guī)范,從各地政策相繼出臺(tái)后可以看出當(dāng)?shù)毓?yīng)和成交出現(xiàn)不同幅度的下滑。其次,政策的影響力度較大,擴(kuò)展城市范圍廣,且可以預(yù)見(jiàn)政策調(diào)控延續(xù)時(shí)間較長(zhǎng),調(diào)控目標(biāo)是打擊商住公寓產(chǎn)品,規(guī)范商辦市場(chǎng)。

研究認(rèn)為,從公寓市場(chǎng)的新增供應(yīng)方面來(lái)看,各地新政出臺(tái)后,不少預(yù)備推售的公寓項(xiàng)目紛紛暫停并延后,根據(jù)新政進(jìn)行整改中。新政出臺(tái)前已有推售但后續(xù)仍有不少貨量的樓盤(pán),同樣是處于政策消化中,再推售情況也難以預(yù)計(jì)。隨著政策的逐步強(qiáng)化,實(shí)際入市的項(xiàng)目將大幅減少,且去化情況也不會(huì)樂(lè)觀,未來(lái)將持續(xù)保持該狀態(tài)的可能性較大。

從公寓市場(chǎng)的去化情況來(lái)看,政策條件嚴(yán)苛的城市項(xiàng)目面臨嚴(yán)峻的去化難問(wèn)題,出臺(tái)整治政策的城市整體成交均呈現(xiàn)不同幅度下滑,市場(chǎng)觀望情緒漸濃,已經(jīng)購(gòu)買商住公寓的業(yè)主可能會(huì)急于拋售,隨之而來(lái)的是不少項(xiàng)目將會(huì)逐步下調(diào)價(jià)格,以價(jià)換量。

目前市場(chǎng)上的商住公寓項(xiàng)目總體是過(guò)剩的,對(duì)該產(chǎn)品的嚴(yán)格規(guī)范使得開(kāi)發(fā)商無(wú)法再鉆法律空子做商住公寓產(chǎn)品。雖然部分城市出臺(tái)了鼓勵(lì)商改租政策,但執(zhí)行過(guò)程中缺乏配套政策,整體實(shí)行情況不甚理想。未來(lái)公寓市場(chǎng)依然以去庫(kù)存為主,另外,政策短期內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)放開(kāi),且政策有可能從一線和熱點(diǎn)二線城市向其他城市蔓延,公寓市場(chǎng)將面臨降溫危機(jī)。


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