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4月9日，保利地產(chǎn)和龍湖雙雙披露3月份銷售業(yè)績，前者同比下降逾35%，后者增長7.62%。根據(jù)近期上市房企的銷售數(shù)據(jù)，3月銷售逐步恢復(fù)，恒大、萬科等銷售規(guī)模均超過500億元。不過，部分中小房企的回款壓力依然較大。同時(shí)，房企再融資也活躍，4月份以來信托融資規(guī)模環(huán)比翻倍。有分析認(rèn)為，市場經(jīng)歷今年一季度波動(dòng)后，行業(yè)分化也會(huì)加大，部分房企加快資源并購。

銷售漸恢復(fù) 中小房企回款仍有壓力

4月9日晚間，保利地產(chǎn)披露公告稱，2020年3月，該公司實(shí)現(xiàn)簽約面積201.37萬平方米，同比下降28.86%；實(shí)現(xiàn)簽約金額273.70億元，同比下降35.85%。龍湖集團(tuán)3月合同銷售金額人民幣210.5億元，同比增長7.62%?！?月銷售大幅改善，但并不意味著所有房企銷售都改善了。”上述開發(fā)商人士說。

根據(jù)上市公司披露的銷售簡報(bào)，3月恒大合約銷售金額約為620.8億元，同比增長13.1%。今年一季度累計(jì)合約銷售金額約達(dá)1473.7億元。碧桂園上個(gè)月實(shí)現(xiàn)歸屬該公司股東權(quán)益合同銷售額470億元，同比增長4.23%。今年1-3月份該公司累計(jì)權(quán)益合約銷售金額1008.8億元。同時(shí)，融創(chuàng)中國同期實(shí)現(xiàn)合同銷售金額309.2億元，環(huán)比增長1.53倍。另外，萬科當(dāng)月銷售額也超過450億元。

惠譽(yù)博華研究員王興萍表示，銷售回款是中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的開發(fā)資金來源。自2017年以來，截至2019年末，房企銷售回款約8.9萬億元，同比增長12.0%。但目前房地產(chǎn)行業(yè)步入存量市場，行業(yè)內(nèi)企業(yè)信用質(zhì)量將進(jìn)一步分化，其中，頭部企業(yè)仍然擁有較強(qiáng)的便利性，而中小型房風(fēng)險(xiǎn)更大。上述開發(fā)商人士也表示，如果4月和5月銷售繼續(xù)負(fù)增長的中小房企將面臨較大的資金回款壓力。

再融資改善 信托募資4月環(huán)比翻倍

4月8日，深交所最新消息顯示，廣州富力地產(chǎn)2020年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”，擬發(fā)行金額100億元。4月7日，據(jù)上清所信息披露顯示，保利發(fā)展擬發(fā)行15億元中期票據(jù)，用于償還到期債券。

標(biāo)準(zhǔn)化融資明顯好轉(zhuǎn)。2月A股房企債權(quán)融資規(guī)模為440億元，低基數(shù)下同比上升16%，單月凈融資規(guī)模128億元，同比上升62%，緩解了房企資金面的到期壓力。具體來看，2月信用債融資規(guī)模占比達(dá)51%，較2019年大幅提升23個(gè)百分點(diǎn)，標(biāo)準(zhǔn)化融資渠道順暢。

信托融資也開始回升。用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，3月份房地產(chǎn)信托募資規(guī)模達(dá)345.19億元，環(huán)比增長31%。3月30日-4月5日共有249款集合信托產(chǎn)品募集資金221.53億元，環(huán)比增長131.75%。有信托人士預(yù)計(jì)，4月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模環(huán)比大概率會(huì)翻倍。

進(jìn)入3月下旬，上海、深圳、南京等多個(gè)城市已出臺(tái)政策，支持房企復(fù)工復(fù)產(chǎn)，同時(shí)從減緩、允許土地出讓金分期支付、降低預(yù)售條件等方面減輕房企資金壓力，降低疫情對房地產(chǎn)企業(yè)的沖擊。“相比過去，今年在復(fù)工復(fù)產(chǎn)方面，政策給予了很多支持?！币晃婚_發(fā)商人士表示。在“房住不炒”政策總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場融資不會(huì)直接松綁，但邊際改善有望出現(xiàn)。

并購現(xiàn)苗頭 房企拿地積極

近日，A股上市公司京漢股份發(fā)布公告稱，中國奧園擬以11.6億收購上市公司29.99%股權(quán)。

中國奧園對記者表示，收購京漢股份主要是看中其有用優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)。保利地產(chǎn)9日晚間也表示，今年3月份該公司獲取6幅地塊，斥資86.12億元。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然今年很多開發(fā)商開始收縮戰(zhàn)線，控制擴(kuò)張步伐，降低資產(chǎn)負(fù)債。但也有部分房企卻借機(jī)獲取資源。

實(shí)際上，近期部分房企拿地明顯積極。

4月8日，經(jīng)過98輪競價(jià)，龍光地產(chǎn)以31.52億元競得佛山某地塊，溢價(jià)率58.22%。同一天，榮盛發(fā)展以總價(jià)23.51億元獲取成都一地塊，溢價(jià)率50%。因此，在市場整體調(diào)整中，一部分企業(yè)調(diào)整戰(zhàn)略方向，從擴(kuò)張走向收縮，控制土儲(chǔ)，降低負(fù)債。也有部分企業(yè)趁機(jī)獲取更多的優(yōu)質(zhì)資源。

值得注意的是，3月份以來，隨著市場需求逐步回升，部分樓盤銷售的火熱場面也受到市場關(guān)注。

“市場需求恢復(fù)是事實(shí)，但如果在這個(gè)時(shí)候，刻意制造銷售場面，不排除會(huì)引來的新監(jiān)管。因?yàn)?，?dāng)前房地產(chǎn)市場基調(diào)沒有改變，堅(jiān)持‘房住不炒’，也不會(huì)把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段。因此，未來行業(yè)還是存量市場?！币晃徊辉竿嘎渡矸莸拈_發(fā)商人士認(rèn)為。

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