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在平時，房地產(chǎn)投資者不太擔(dān)心在哪里投資。每個當(dāng)?shù)厥袌龆加袡C(jī)會，每個人都有可以購買的出租物業(yè)，每個人都有可以開發(fā)以產(chǎn)生收入的房屋。成長型市場提供了獲得更高回報的機(jī)會，但即使是停滯不前的市場也需要能夠提供比股票或債券更高回報的住房。
房價飆升打亂了我們對房屋價值或投資物業(yè)成本的觀念。
盡管存在這些困難 - 或者更確切地說，正因?yàn)槿绱?- 我們的指南使用Local Market Monitor, Inc.的數(shù)據(jù)，了解投資者在來年可以在何處以及如何以最低風(fēng)險獲得最佳回報。我們將確定租金需求應(yīng)該強(qiáng)勁的市場，而且——因?yàn)榇蠖鄶?shù)投資者希望留在當(dāng)?shù)?mdash;—將展示如何在任何當(dāng)?shù)厥袌鲎畲蠡幕貓蟆?/p>
讓我們從基礎(chǔ)開始，未來幾年對租賃的需求會或多或少，以及什么樣的租賃?大流行已經(jīng)讓很多人在擁擠的城市中住在公寓里，最近價格的上漲意味著他們中的很多人都在試圖買房。另一方面，與大流行之前相比，工作崗位仍然更少，買得起房的人也更少。去年，所有收入階層的家庭收入都下降了，但大多數(shù)是收入適中的人。
工作情況講述了一個類似的故事。大流行期間失去的大部分工作都在零售、餐館、旅游、療養(yǎng)院和臨時工作等低薪領(lǐng)域。其中許多工作永遠(yuǎn)不會回來，但持有這些工作的人仍然必須住在某個地方，而且許多新創(chuàng)造的工作(例如在亞馬遜倉庫中)的工資也同樣低。
這些發(fā)展表明未來幾年租金會增加，尤其是像公寓這樣的低成本租金。在某些地方，單戶住宅足夠便宜，足以支付租金水平的一部分，但在許多市場，您必須將房屋分成出租單元。
每個當(dāng)?shù)厥袌龆加幸粋€租金概況——有多少人支付多少租金——以及一個“最佳”租金范圍，您可以在該范圍內(nèi)找到最集中的租房者。在這個需求更大的時候，投資者應(yīng)該瞄準(zhǔn)“最佳”租金范圍內(nèi)的租金，這通常意味著公寓或排屋。
盡管該指導(dǎo)適用于任何市場，但在房價最近大幅上漲的市場中更為重要;你不能只提高租金以匹配房價。
“大漲價”表顯示了過去一年房價大幅上漲的24個市場，以及平均房價、平均月租金和房價與年租金的比率。
除了其中一些市場很可能處于未來幾年將破裂的價格泡沫之外，“房價/年租金”比率指出了投資這些市場的最佳方式。
在該比率為 22 或更低的地方，例如拉斯維加斯、沃思堡、卡姆登和亞特蘭大，即使最近房價上漲，也有可能購買房屋并按原樣出租。(這種情況經(jīng)常發(fā)生在房價較低的市場，但并非總是如此;諾克斯維爾和費(fèi)耶特維爾的房價在榜單中最低，但租金甚至更低。)
一旦你達(dá)到接近 30 的比率，例如在博伊西、奧斯汀、斯波坎、鹽湖城和波特蘭，幾乎不可能找到有能力租下整棟房子的租戶。你現(xiàn)在可能能夠在房地產(chǎn)稀缺的繁榮時期找到租戶，但兩年后，當(dāng)普通租戶搬遷時，這將變得更加困難。
在高比率市場中，最好堅持公寓或購買可細(xì)分為出租單元的房屋。
對于介于兩者之間的市場，可以直接購買租金，但您必須密切關(guān)注當(dāng)?shù)氐淖饨鸶艣r，這通常在不同的郵政編碼中有所不同。由于投資物業(yè)的價格較高，您可能只想尋找更富有的租戶，但如果您想要的租金遠(yuǎn)高于“最佳”租金范圍，您將很難找到一個;請記住，這將是每兩年出現(xiàn)一次的問題，而不僅僅是現(xiàn)在，尤其是如果更多的租房者在租金狀況中降低，而不是提高。
價格大幅上漲并不是 2022 年投資者面臨的唯一問題，疫情依然存在。它仍然存在，它仍然抑制增長，并且對當(dāng)?shù)厥袌霎a(chǎn)生不同的影響。我們還不知道某些市場的失業(yè)是否會是永久性的，或者何時會再次出現(xiàn)。在這種不確定的情況下，風(fēng)險最低的投資是單戶住宅，只需最少升級即可出租;如果您的退貨沒有按計劃進(jìn)行，您可以轉(zhuǎn)售，甚至可能獲利。
“單戶出租”表顯示了 24 個“房價/年租金”比率低到足以允許直接單戶出租的市場。2021年均實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的價格漲幅，但價格/租金比仍然有利。我們還顯示了當(dāng)前的工作水平與大流行前的水平相比。
在得梅因和堪薩斯城等少數(shù)市場，就業(yè)人數(shù)現(xiàn)在有所增加，這是經(jīng)濟(jì)衰退消退后增長更好的強(qiáng)烈跡象，而在格林斯伯勒和弗吉尼亞海灘等其他市場，就業(yè)人數(shù)仍下降了 3%。差異很大，因?yàn)榫蜆I(yè)滯后的市場可能多年來一直處于緩慢增長的軌道上;我們只是不知道落后者是否以及何時會趕上來，這意味著這些市場未來對住房的需求更加不確定。
這些市場中的任何一個都是單戶投資的理想選擇，但在那些失業(yè)人數(shù)仍然在 3% 左右的市場中，您需要更加小心您支付的價格和收取的租金。如果幾年后經(jīng)濟(jì)增長沒有恢復(fù)，那么租金處于“最佳”租金范圍中間的投資最容易轉(zhuǎn)售。在任何時候，中間派都是一個很好的策略，但在 2022 年更是如此，因?yàn)槲磥淼慕?jīng)濟(jì)發(fā)展仍然如此不確定。
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