觀點(diǎn)指數(shù) 政策賦能，交易趨活使“金九”征兆初顯。自上海全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，多方機(jī)構(gòu)錄得成交活躍度明顯上升，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，實(shí)際成交量預(yù)計(jì)會(huì)更高。

三批次新地規(guī)則再調(diào)整，二批次企業(yè)與地塊分化延續(xù)。規(guī)則由競(jìng)價(jià)“搖號(hào)”轉(zhuǎn)到現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)、競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號(hào)。增加的條件也即意味著企業(yè)對(duì)地塊的選擇要更加慎重，對(duì)地塊的開(kāi)發(fā)能力需要有清晰的判斷。二批次土拍央獨(dú)立或聯(lián)合體競(jìng)得土地面積為78.92萬(wàn)平方米，約占總出讓面積的67%，環(huán)比上一批下降約3個(gè)百分點(diǎn)。遠(yuǎn)郊地塊房企拿地意愿較弱。

預(yù)計(jì)年內(nèi)房源供應(yīng)縮減，三季度高價(jià)產(chǎn)品供應(yīng)比例上升。今年八個(gè)批次上新的面積一共有639.3萬(wàn)平方米，去年全年為1041.5萬(wàn)平方米;今年為止供應(yīng)房源套數(shù)為5.64萬(wàn)套，去年全年為9.34萬(wàn)套。結(jié)合今年的銷售情況，在剩下的三個(gè)月時(shí)間里保守推出兩批次的房源。根據(jù)供應(yīng)月均值，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)今年房源供應(yīng)面積約在850-900萬(wàn)平方米，套數(shù)預(yù)計(jì)為7-8萬(wàn)套。本季度10萬(wàn)元/平方米以上高價(jià)房源的面積占比環(huán)比上升近13%。

政策賦能樓市，交易趨活使“金九”征兆初顯

9月1日，上海全面執(zhí)行首套房“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。該政策的實(shí)施有助于兩類人群：一是異地有房，想在上海購(gòu)入第二套住房的;二是有置換住房需求的。

根據(jù)規(guī)定，上海首套房普通住宅首付比例為35%，二套房普通住宅首付比例為50%。對(duì)于異地有房的人群，此前如果在上海購(gòu)房屬于二套住宅，即首付需要支付50%，而現(xiàn)在認(rèn)定為首套住房，那么首付比例則為35%。而對(duì)于想要置換住房的人群，即賣掉原來(lái)的住房在上海購(gòu)入新住房，也可以認(rèn)定為首套住房，執(zhí)行首套住房首付比例?？梢钥吹?，二套認(rèn)定調(diào)整后的首付比例下調(diào)了15%，有助于吸引外地人才入滬，降低購(gòu)房門檻，減少首付壓力。不過(guò)，低首付也意味著增加了月供的壓力。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，8月28日至9月3日，上海新建商品住宅成交面積27.71萬(wàn)平方米，環(huán)比增加113.98%。上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，新政發(fā)布后的第一個(gè)周末，上海二手房新增掛牌量環(huán)比增加65%，成交量較平時(shí)周末增加70%，帶看量總體上升30%。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后性，實(shí)際成交量預(yù)計(jì)會(huì)更高。這個(gè)政策短期內(nèi)或?qū)⒚黠@提高上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量，“金九”征兆初顯。

此外，報(bào)告期內(nèi)上海市首次實(shí)現(xiàn)新建住宅項(xiàng)目“交房即交證”。上海市中建壹府瀾庭項(xiàng)目的20余名業(yè)主在收房拿鑰匙當(dāng)天，直接拿到新房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。線上“交房即交證”模式有利于企業(yè)、群眾便捷辦理辦證登記服務(wù)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，“交房即交證”項(xiàng)目對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，保障性較強(qiáng)，一定程度上可以提高購(gòu)房信心。

三批次地塊規(guī)則再調(diào)整，二批次企業(yè)與地塊分化延續(xù)

9月8日，上海掛牌今年三批次首輪7宗地塊，將于10月11日舉行現(xiàn)場(chǎng)交易會(huì)?？偝鲎屆娣e50.14萬(wàn)平方米，總建筑面積99.96萬(wàn)平方米，總起價(jià)184.6億元。

本批次掛牌地塊對(duì)出讓規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，新增“高品質(zhì)建設(shè)”要求，并分成現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)、競(jìng)報(bào)“高品質(zhì)建設(shè)”和搖號(hào)。即競(jìng)得最高價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)“綠色建筑及超低能耗建筑”和“公租房比例”等“高品質(zhì)建設(shè)”要求，最后再搖號(hào)。

新規(guī)與此前簡(jiǎn)單的“搖號(hào)”不同，增加的條件也即意味著企業(yè)對(duì)地塊的選擇更加慎重，對(duì)地塊的開(kāi)發(fā)能力需要有清晰的判斷。上海有意引導(dǎo)企業(yè)強(qiáng)化住宅建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展，促進(jìn)住房建設(shè)向精細(xì)化、集約化、綠色化發(fā)展。

此外，本批次有2宗地塊重新采用“招掛復(fù)合”的出讓方式，分別是長(zhǎng)寧區(qū)程家橋街道248街坊地塊和靜安區(qū)社區(qū)C070202單元地塊。自2017年4月起，上海的宅地出讓開(kāi)始實(shí)行招掛復(fù)合的土拍規(guī)則。直到2022年6月，上海土拍取消招掛復(fù)合的出讓方式。

招掛復(fù)合方式的回歸，旨在實(shí)現(xiàn)好的地塊選擇好的企業(yè)，即“好中選優(yōu)”。優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)企業(yè)在這類地塊的競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)有一定的優(yōu)勢(shì)。

報(bào)告期內(nèi)，上海第二批次土拍共成交24宗地塊，成交價(jià)518.84億元，平均溢價(jià)率6.47%。第一輪成交15宗，除了僅有一名競(jìng)買人參與的4宗地塊之外，剩余11宗地有10宗觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，1宗地底價(jià)成交。第二輪成交9宗，其中5宗地進(jìn)行搖號(hào)，3宗溢價(jià)，1宗地底價(jià)。

本次參拍企業(yè)數(shù)量不超過(guò)40家，而上一批次超過(guò)50家。最熱地塊參拍企業(yè)不超過(guò)20家，上一批次接近30家。本批次熱度有所降溫，溢價(jià)率也有所下降。觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，三輪出讓的頻率緩解了投資集中的現(xiàn)象，讓參拍企業(yè)有充足的時(shí)間做出合理的投資決策。

今年第二批次成交宗數(shù)比去年第二批減少10宗，土拍溢價(jià)率高于去年四個(gè)批次，低于今年首批(7.33%)。雖然今年第二批土地溢價(jià)率有所下滑，但也不影響房企對(duì)上海的投資側(cè)重，一方面是看重去化率，另一方面是價(jià)格韌性。

房企表現(xiàn)方面，央獨(dú)立或聯(lián)合體競(jìng)得的土地面積為78.92萬(wàn)平方米，約占總出讓面積的67%，環(huán)比上一批下降約3個(gè)百分點(diǎn)。民企獨(dú)立含聯(lián)合體拿得的面積為37.48萬(wàn)平方米，金額260.56億元。其中，綠城以近140億元競(jìng)得3宗地，成為此次土拍的最大贏家。

除了國(guó)央企和民企之間的拿地分化外，地塊間的熱度也有分化，遠(yuǎn)郊地塊的拿地意愿較弱，這一情況與上一批次無(wú)異。保利、華潤(rùn)、綠城等房企都明確表示未來(lái)投資標(biāo)靶是瞄向核心城市的核心地塊，也即核心區(qū)域的地塊在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)依然是房企競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，目前不少企業(yè)資金趨緊，核心城市核心地塊的投資邏輯直截了當(dāng)，投資標(biāo)的搜尋方便、投拓成本可控，投資測(cè)算偏差小，這個(gè)策略至少是當(dāng)下的優(yōu)解之一。

預(yù)計(jì)年內(nèi)房源供應(yīng)縮減，三季度高價(jià)產(chǎn)品供應(yīng)比例上升

三季度上海主要推出三批(六、七、八批)房源75個(gè)項(xiàng)目，面積251.2萬(wàn)平方米，21883套，相比二季度前三批次，面積和套數(shù)有所增長(zhǎng)。

今年八個(gè)批次上新的面積一共有639.3萬(wàn)平方米，去年全年為1041.5萬(wàn)平方米;今年為止供應(yīng)房源套數(shù)為5.64萬(wàn)套，去年全年為9.34萬(wàn)套。結(jié)合今年的銷售情況，在剩下的三個(gè)月時(shí)間里保守推出一、二批次的房源。根據(jù)供應(yīng)月均值，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測(cè)今年房源供應(yīng)面積約在850-900萬(wàn)平方米，套數(shù)預(yù)計(jì)為7-8萬(wàn)套。

本季度三批次的房源備案均價(jià)處于6萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目有36個(gè)，面積占比約45.57%;6-10萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目26個(gè)，面積占比約29.77%;10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目則為17個(gè)，面積占比約24.67%。

與上一季度相比，本季度的高價(jià)產(chǎn)品供應(yīng)偏多。本季度10萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)房源的面積占比環(huán)比上升近13%。其中，第八批次10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目有7個(gè)，面積占比約31.5%，這個(gè)比例除第二批次外均高于其他六批次房源。

根據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，三季度前兩月開(kāi)盤約1.2萬(wàn)套(環(huán)比減少0.2萬(wàn)套)，月均去化率56.5%(環(huán)比減少11.5%)。

其中，7月4個(gè)樓盤觸發(fā)積分，最低入圍分的項(xiàng)目為國(guó)貿(mào)虹橋璟上(53.85分)，最高入圍分項(xiàng)目為蘇河璽(75.52分)。8月6個(gè)樓盤觸發(fā)積分，最低入圍分項(xiàng)目為上海華府天地(49.50分)，最高入圍分項(xiàng)目為安高申宸院(71.88分)。

從這兩個(gè)月銷售較好的項(xiàng)目來(lái)看，招商蘇河璽(兩月合計(jì)約55億)、中海·海上和集、前灘百合園、薈萃庭和品尊國(guó)際公寓(三期)四個(gè)項(xiàng)目領(lǐng)超其他樓盤項(xiàng)目。本季度和上一個(gè)季度情況相似，即改善型產(chǎn)品賣得好。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)交易中心顯示，期內(nèi)一手住宅各環(huán)間套數(shù)同比下降20%-40%不等，面積同比下降30.37%。三季度前兩個(gè)月新房成交繼續(xù)下探，主要原因是市場(chǎng)信心仍不足，消費(fèi)預(yù)期有限。

從環(huán)間結(jié)構(gòu)來(lái)看，仍以外環(huán)成交為主，成交套數(shù)占比約83%，該比例環(huán)比上升兩個(gè)百分點(diǎn)。 內(nèi)外環(huán)間套數(shù)占比約10%，內(nèi)環(huán)以內(nèi)套數(shù)占比約7%。

據(jù)上海鏈家發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，8月上海全市共成交二手房1.37萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)9%;成交金額454億元，環(huán)比增長(zhǎng)10%。二手房整體漲幅喜人。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，疊加“認(rèn)房不認(rèn)貸”利好政策和金九的關(guān)鍵月份，市場(chǎng)信心恢復(fù)在即，預(yù)計(jì)成交有望明顯回升。

本文源自觀點(diǎn)網(wǎng)

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