財(cái)聯(lián)社9月1日訊(記者 成孟琦)香港樓市價(jià)格真的倒退回6年前水平了?近日，港島大潭豪宅二手賣家虧損500萬(wàn)港元賣樓的消息，再度成為香港樓市的“深水炸彈”。只不過，這次“炸彈”引爆范圍已從一手住宅及中小型住宅蔓延至二手豪宅。

位于港島東的大潭依山傍海、幽靜而不失便利，歷來是香港知名的豪宅住宅區(qū)。但位于大潭的浪琴園近日樓價(jià)破底，賣家寧愿虧損510萬(wàn)也要賣房。據(jù)悉，這個(gè)中層2房戶型以1950萬(wàn)港元售出，呎價(jià)逾1.8萬(wàn)元(折合約15萬(wàn)人民幣/平方米)，造價(jià)及呎價(jià)均創(chuàng)該地區(qū)同類型單位約6年半新低。由此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，香港新一波樓市下跌浪潮將由中小型住宅蔓延至豪宅物業(yè)。

不過，不少受訪者告訴財(cái)聯(lián)社記者，近期香港樓市疲弱的原因，在于加息周期導(dǎo)致市場(chǎng)資金成本上升，按揭息率由去年1.4厘水平，急升至現(xiàn)時(shí)達(dá)3.625厘，令買樓收租出現(xiàn)“負(fù)回報(bào)”現(xiàn)象，遏抑了市場(chǎng)投資需求。

大潭豪宅持有5年虧損510萬(wàn)

大潭浪琴園1座中層B室，實(shí)用面積1077方呎(約120平米)，2房間隔，享海景，新近以1950萬(wàn)港元附帶一車位轉(zhuǎn)手，呎價(jià)約18106元(約15萬(wàn)人民幣/平方米)，成交價(jià)及呎價(jià)均創(chuàng)下該小區(qū)約6年半的同類新低。值得注意的是，美聯(lián)物業(yè)區(qū)域營(yíng)業(yè)董事方富義表示，原業(yè)主于2018年6月以2460萬(wàn)港元購(gòu)入該房，持貨約5年，賬面蝕510萬(wàn)港元，5年來此處房產(chǎn)貶值達(dá)20.7%。

美聯(lián)物業(yè)資料顯示，同小區(qū)今年3月出售同座高層二手房，實(shí)用面積相同，當(dāng)時(shí)成交價(jià)為2380萬(wàn)港元，呎價(jià)約22098元(約折合17.5萬(wàn)人民幣/平米)。兩個(gè)同戶型住宅時(shí)隔5個(gè)月，二手價(jià)格下挫430萬(wàn)港元或18.1%。

香港樓市疲弱之時(shí)，近期不少二手房以比購(gòu)入時(shí)更低的價(jià)格出售，美聯(lián)集團(tuán)主席黃建業(yè)預(yù)測(cè)今年內(nèi)樓價(jià)將重返2017年即6年前水平，個(gè)別小區(qū)成交價(jià)更已倒退至近7年前。

不過，也有地產(chǎn)中介告訴財(cái)聯(lián)社記者，并非所有二手樓盤售價(jià)均回到幾年前水平，更多要視地段而言，像堅(jiān)尼地城、日出康城的二手盤樓價(jià)較幾年前價(jià)格有所上漲，港漂聚集的南昌及奧運(yùn)地區(qū)，樓價(jià)更是較2017年上漲10%-20%。

房地產(chǎn)抗跌性優(yōu)于股市?

香港多處二手房折價(jià)出售，映襯出市場(chǎng)大部分買家都對(duì)樓市持觀望態(tài)度。香港大學(xué)房地產(chǎn)及建設(shè)系講座教授鄒廣榮認(rèn)為，發(fā)展商年內(nèi)開價(jià)需采取保守策略，料一手市場(chǎng)今年價(jià)跌量升。由于低于市價(jià)推售新盤會(huì)吸引更多人認(rèn)購(gòu)，而發(fā)展商目前有很多存貨在手，相信年內(nèi)會(huì)繼續(xù)以低于二手價(jià)格推銷，估計(jì)趨勢(shì)會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。

新樓扎堆發(fā)售之下，房地產(chǎn)商有意減少未來的潛在供應(yīng)。截至今年6月底。2024至2026年一手私人住宅潛在供應(yīng)為10.5萬(wàn)個(gè)，高于過去7年平均數(shù)9.5萬(wàn)。但已建成住宅單位上半年同比減少了37%，而第二季度已建成住宅單位環(huán)比減少了88%，同比減少了80%。

值得注意的是，香港的股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)高度相關(guān)。第一太平戴維斯資本市場(chǎng)董事孫國(guó)立認(rèn)為，房地產(chǎn)的抗跌性能顯著優(yōu)于股市。2007到2009年港股最大回撤為59%;同期房地產(chǎn)最多跌22%。2021年至今，港股最大回撤51%，但房地產(chǎn)最大跌幅只有16%。港股開年至今跌了3%，但住宅價(jià)格逆勢(shì)反彈了5%，主要原因一是通關(guān)帶動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇和輸入人才計(jì)劃。今年以來香港引進(jìn)人才已經(jīng)有超過6萬(wàn)人獲批，帶來了潛在的買樓需求。同時(shí)，今年上半年香港住宅市場(chǎng)合計(jì)成交了26,222宗，成交金額2427.35億元，較2022年下半年的20,069宗及1695.6億元，分別上升30.7%及43.2%。

過去一年，香港政府推出多項(xiàng)利好市場(chǎng)的新政策，包括：非永久居民買樓繳納的30%額外印花稅可以在成為永久居民后獲得退還;1500萬(wàn)元或以下的自用住宅物業(yè)按揭成數(shù)上限調(diào)整至七成。若加上開發(fā)商提供的部分首付貸款，大多數(shù)買家只需10%到20%的首期即可購(gòu)房。此外，孫國(guó)立還提到，如果未來香港樓價(jià)繼續(xù)面臨下行壓力，政府可能會(huì)降低或者取消額外的印花稅。

晨星料港樓價(jià)年底前再跌逾5%

晨星股票分析師李信孚表示，受經(jīng)濟(jì)基本面轉(zhuǎn)弱影響，預(yù)期年底前樓市持續(xù)弱勢(shì)，交投淡靜，樓價(jià)會(huì)在現(xiàn)水平再跌5%至10%。

李信孚提到，現(xiàn)時(shí)匯豐最優(yōu)惠利率為5.875厘，高息環(huán)境下，每月供樓支出絕不是一個(gè)小數(shù)目，故當(dāng)息率下降，有望可帶動(dòng)置業(yè)需求。晨星預(yù)計(jì)，美國(guó)聯(lián)儲(chǔ)局明年2月會(huì)開始減息，2025年中聯(lián)邦基金利率將回落至1.5厘。

上個(gè)月長(zhǎng)實(shí)油塘新盤折價(jià)出售，市場(chǎng)反應(yīng)熱烈。李信孚料，長(zhǎng)實(shí)的低價(jià)策略相當(dāng)好，可測(cè)試市場(chǎng)對(duì)買樓的需求，同時(shí)顯示公司重視資金回籠，相信未來新盤定價(jià)也受影響。此外，政府積極推政策吸納專才，吸納專才有助推動(dòng)租盤需求，預(yù)期租金會(huì)較樓價(jià)更快反彈，當(dāng)中港島區(qū)或九龍核心區(qū)域的租金升幅會(huì)較大。

政府統(tǒng)計(jì)處最新數(shù)據(jù)顯示，居港人口將由2021年中741.31萬(wàn)人，增至2046年中819.04萬(wàn)人，25年間將增加約78萬(wàn)人，增幅達(dá)10.5%。鄒廣榮認(rèn)為，人口增減及組成部分，對(duì)地產(chǎn)業(yè)起著根本性影響，香港前年及去年分別有5.53萬(wàn)及4.04萬(wàn)凈移出人口，移民盤放售、準(zhǔn)買家減少對(duì)樓市有影響，到今年大舉輸入專才，同樣對(duì)市場(chǎng)需求變化帶來影響。

二手樓價(jià)表現(xiàn)持續(xù)疲弱，但同期租金向好，樓價(jià)、租金走勢(shì)出現(xiàn)背馳，有助私樓租金回報(bào)率向上，可望抵銷一部分利息、資金成本上升帶來的壓力，或吸引投資者入市，加快樓市觸底反彈。反觀，更多準(zhǔn)買家“轉(zhuǎn)買為租”，觀望樓價(jià)進(jìn)一步下跌，再加上內(nèi)地留學(xué)生、“高才通”等額外需求，刺激租賃相對(duì)活躍，亦帶動(dòng)租金逆市向上。

隨著香港持續(xù)引進(jìn)人才政策的推進(jìn)，未來將轉(zhuǎn)換成實(shí)際購(gòu)買力，再加上預(yù)期降息的影響，也有一些分析者認(rèn)為香港房?jī)r(jià)未來的下行空間有限。

本文源自財(cái)聯(lián)社記者 成孟琦

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