這兩者答案都是老耿文章里時(shí)不時(shí)都會(huì)提到的。

圖：貝殼

不過(guò)你可能不知道，早期定位里中海花城灣并不是一個(gè)非?！负馈沟捻?xiàng)目，這從他早期的定價(jià)就可以看出來(lái)。

開(kāi)盤(pán)價(jià)僅9000元一平

在06年的時(shí)候花城灣;而現(xiàn)在它的均價(jià)已經(jīng)到

能成就這樣驚人的結(jié)果是根本來(lái)自于這個(gè)時(shí)代的發(fā)展，但是走向結(jié)果的過(guò)程卻充滿(mǎn)各種因素。

掰開(kāi)了揉碎了和你講明白

今天老耿就把這些因素，相信看完這篇您也能明白花城灣能到這個(gè)價(jià)格的原因。

出身

「中海地產(chǎn)」

花城灣開(kāi)發(fā)商是，中海拿地以眼光準(zhǔn)確長(zhǎng)遠(yuǎn)著稱(chēng)，又以貴和質(zhì)量比較好而聞名。

高價(jià)是基本要素，質(zhì)量也是有所保證

所以在廣州只要中海兩個(gè)字開(kāi)頭的樓盤(pán)，，中海在珠江新城地塊開(kāi)發(fā)了三個(gè)比較知名的小區(qū)，分別是

中?；ǔ菫硠t為中海的標(biāo)桿產(chǎn)品，是中海的門(mén)面

其中，，因此對(duì)于花城灣有更多的維護(hù)與關(guān)注。

地段

花城灣處于珠江新城中區(qū)的最中心位置，

怎么理解“最中心”的三個(gè)字。

這么說(shuō)吧，只要你在花城灣，想去珠江新城這一片任何地方，用兩條腿走過(guò)去就行。

至于公共交通，花城灣更是重新定義了什么叫地鐵上蓋，你下樓就是獵德地鐵站。

中海花城灣有9.5分

地段滿(mǎn)分10分的話(huà)，，在地段上可能稍遜嘉裕公館。但是，嘉裕公館離地鐵稍遠(yuǎn)，總結(jié)下來(lái)難分伯仲。

戶(hù)型

如果說(shuō)地段不足夠證明中海的價(jià)值，那戶(hù)型絕對(duì)是中海為花城灣皇冠鑲嵌的寶石。

中海合理的戶(hù)型結(jié)構(gòu)和中海物業(yè)

花城灣能做到又貴又好賣(mài)，漲得又快的秘密就在于。

房?jī)r(jià)上做到了摩擦嘉裕公館

僅僅靠這兩點(diǎn)便讓花城灣在，追上凱旋新世界一期，。

至于中區(qū)那些沒(méi)小區(qū)樓盤(pán)的就更別來(lái)PK了，真希望那些港系開(kāi)發(fā)商能好好學(xué)學(xué)戶(hù)型。

在這里只介紹他的王者級(jí)別戶(hù)型，其余的戶(hù)型可以另外討論。

王者級(jí)別戶(hù)型：正南向178平米四房

高使用率

如果你懂戶(hù)型，你就能明白這個(gè)戶(hù)型的。

三個(gè)房間正南向，南向8米寬大陽(yáng)臺(tái)，入戶(hù)花園13平米可以改保姆間/儲(chǔ)物間，花城灣的四房方正實(shí)用，178平就可以做到4+1房。

除底層與頂層外

傲視珠江新城四房戶(hù)型，，房產(chǎn)流動(dòng)性很好，手里握著這套房子的業(yè)主根本不愁轉(zhuǎn)手問(wèn)題，底氣十足。

王者級(jí)別戶(hù)型：西南向98平3房

稀缺程度還要超過(guò)178戶(hù)型

這個(gè)戶(hù)型(圖中03)的，一年您絕對(duì)絕對(duì)見(jiàn)不到幾套，基本很快秒掉。

三室兩廳南向往花園，還有兩個(gè)陽(yáng)臺(tái)，花城灣的最強(qiáng)三房(便宜)，98平的戶(hù)型也是無(wú)可挑剔的，容錯(cuò)性好，一娃兩娃都HOLD住。

王者級(jí)別戶(hù)型：正南向285/315的5房戶(hù)型

這兩個(gè)是花城灣的樓王，大平層單位。

300多的5+1戶(hù)型絕對(duì)絕對(duì)是最好的

在這里給大家科普一個(gè)結(jié)論：這種，就是這種方正五房，有預(yù)算看到這個(gè)戶(hù)型直接買(mǎi)就行了。

這種單位很少有高層放賣(mài)，太適合你自住以及對(duì)房屋的規(guī)劃。不過(guò)消化速度可能趕不上上兩個(gè)，畢竟太貴了，不過(guò)確實(shí)好，稀缺!

物業(yè)

說(shuō)完戶(hù)型就該說(shuō)物業(yè)，戶(hù)型是花城灣皇冠的寶石，物業(yè)則是花城灣權(quán)杖上的珍珠，兩者構(gòu)成了花城灣的價(jià)值。

短板原理

物業(yè)的價(jià)值符合，什么意思呢?

當(dāng)小區(qū)其他因素都很好的時(shí)候，物業(yè)差就會(huì)讓這個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值打折扣

當(dāng)大家都差不多的時(shí)候，物業(yè)的價(jià)值反應(yīng)不出來(lái)，但是。

中海花城灣的物業(yè)在中區(qū)是TOP的存在，這也讓它獲得了比較優(yōu)勢(shì)。

珠江帝景

舉一個(gè)例子，如果的物業(yè)和管理是由中海來(lái)做的話(huà)，。

物業(yè)差就讓你買(mǎi)的房子掉價(jià)15%

你想想，你買(mǎi)了一套房子，但是因?yàn)椋飿I(yè)的重要性不言而喻。

學(xué)區(qū)

雖然老耿對(duì)于學(xué)區(qū)，一直都不看好，但是市場(chǎng)的大潮流總是有原因的。

體育東小學(xué)+天河中學(xué)，

于是學(xué)區(qū)也成為花城灣價(jià)格組成的一部分，因?yàn)榛ǔ菫匙鴵碇榻鲁亲詈玫膶W(xué)區(qū)，

花城灣對(duì)面就是體育東小學(xué)

缺點(diǎn)

當(dāng)然花城灣也是有不足之處的，而且不止一個(gè)，老耿為大家總結(jié)出3個(gè)。

容積率偏高

豪宅與低容積率極大正相關(guān)，

先說(shuō)下容積率的作用：容積率越低的房子住起來(lái)越舒服。

容積率偏高，達(dá)到了7

花城灣的戶(hù)數(shù)有1368戶(hù)，算下來(lái)。

可以說(shuō)花城灣的種種體驗(yàn)問(wèn)題，都是由地塊容積率帶來(lái)的。但這不是他的問(wèn)題，和珠江新城別的小區(qū)比，他有花園已經(jīng)PK掉80%的小區(qū)。

缺乏自身商業(yè)

說(shuō)的就是你——優(yōu)托邦時(shí)光。

從商業(yè)角度評(píng)價(jià)優(yōu)托邦時(shí)光，說(shuō)好聽(tīng)點(diǎn)叫親民，說(shuō)難聽(tīng)點(diǎn)叫浪費(fèi)。

既沒(méi)有做到整體招商管理，也沒(méi)有充分把空間利用好。而且在有限時(shí)間內(nèi)看不到絲毫改善的跡象，如果能改善，會(huì)對(duì)嘉裕和花城灣總體提升一個(gè)臺(tái)階。

噪音問(wèn)題

交通便利性和噪音是有矛盾

獵德大道即使做了下沉隧道噪聲依然很大，的。

花城灣由于周邊密度過(guò)大和交通規(guī)劃，這點(diǎn)沒(méi)有辦法解決。所以南向望小區(qū)花園的產(chǎn)品因?yàn)樵肼暩⒏酉∪薄?/p>

總結(jié)

花城灣這個(gè)小區(qū)是珠江新城中區(qū)，評(píng)分最高的小區(qū)，有缺點(diǎn)，但無(wú)明顯短板，瑕不掩瑜。

有學(xué)區(qū)需求改善型家庭

如果你是，買(mǎi)了花城灣，相當(dāng)于

工作上班方便，通勤的苦都懂;不用操心下一代的發(fā)展，孩子學(xué)習(xí)有保障;能安心把投入更多的事業(yè)，房子保值。

描述的時(shí)候老耿難免代入了一些主觀看法，畢竟樓評(píng)不是冷冰冰的數(shù)據(jù)堆砌，還得個(gè)人對(duì)房子的真實(shí)感受，如果對(duì)花城灣有什么看法，歡迎大家評(píng)論區(qū)一起探討。

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