崇明無疑是上海經(jīng)濟(jì)最落后的區(qū)域了，2020年GDP僅382億元。與之相對(duì)，一江之隔的江蘇啟東GDP高達(dá)1223.10億元，雄踞全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第二十一位!

兩個(gè)區(qū)域都同時(shí)面向長(zhǎng)江與海洋，土地面積差不多(啟東：1208km2，崇明：1413km2)，人口也基本位居同一量級(jí)(啟東：967313人，崇明：637921人)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距怎么會(huì)這么大?

而且崇明還緊抱上海大腿，比如前幾年將江南造船廠遷至崇明，上實(shí)也過來開分校，還準(zhǔn)備建地鐵，怎么就干不過江蘇的一個(gè)普通縣級(jí)市?

雖然經(jīng)濟(jì)不景氣，崇明的樓市卻開始火爆，甚至有新房都觸發(fā)積分——認(rèn)購(gòu)率高達(dá)170%。

兩個(gè)信息結(jié)合在一起，崇明就有意思得多了。

先天條件不足、后期時(shí)運(yùn)不濟(jì)。

崇明經(jīng)濟(jì)落后有雙重原因：

關(guān)于上海與長(zhǎng)三角的關(guān)系一直有兩種論斷，時(shí)常吵得不可開交：一方認(rèn)為上海帶動(dòng)了長(zhǎng)三角的發(fā)展，越靠近上海的縣域經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá);另一方認(rèn)為是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，一定會(huì)催生出一線城市，比如上海。

只要融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系，經(jīng)濟(jì)都不會(huì)太差。

今天我們不去討論誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、工業(yè)體系完備、民間交流頻繁是公認(rèn)的事實(shí)，

這個(gè)體系的威力也經(jīng)過了多次驗(yàn)證。

不止一次有企業(yè)家發(fā)現(xiàn)新疆的襪子、服裝賣得比長(zhǎng)三角貴，畢竟長(zhǎng)途運(yùn)輸過來，不過這些產(chǎn)品的原材料卻取自新疆。

所以他們做了多次嘗試：在新疆建工廠，就近選取原材料、生產(chǎn)、銷售，成本一定更低，售價(jià)一定更低。

新疆生產(chǎn)的棉紡織品成本比長(zhǎng)三角的售價(jià)還高

然而發(fā)現(xiàn)恰恰相反，——當(dāng)然大家現(xiàn)在都明白，一件產(chǎn)品不是有一家工廠就足夠了，而是需要大量的上下游配套，以及大量的產(chǎn)業(yè)工人。

長(zhǎng)三角的各個(gè)縣市就有這樣的優(yōu)勢(shì)，只要交通方便可以融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系，就能在體系內(nèi)分一杯羹。當(dāng)然這杯羹啟東分到了。

啟東雖然也是偏居一隅，不過卻是大陸的自然延伸，道路通暢、資源互動(dòng)高效。這里不僅有滬陜高速、啟揚(yáng)高速，還有鐵路以及無數(shù)的毛細(xì)道路。

崇明由于是島嶼，之前與外界交流依靠輪渡，這樣一個(gè)封閉的區(qū)域完全無法融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)體系，于是淪為一個(gè)內(nèi)生型農(nóng)業(yè)區(qū)域。

當(dāng)然跨海大橋都能建成的當(dāng)下，崇明的地理劣勢(shì)完全可以得到解決，比如為了開發(fā)浦東，修建了十余條大橋、隧道，現(xiàn)在浦東與浦西幾近融為一體。

不過崇明長(zhǎng)江大橋2009年10月31日才建成通車，而且目前也是僅有的一條路上通道——崇明合并進(jìn)上海后很長(zhǎng)一段時(shí)間都沒打算開發(fā)。

建國(guó)后上海是中國(guó)最大的工商業(yè)城市，人口數(shù)量、消費(fèi)力無疑是全國(guó)第一，不過面積卻僅617平方公里，大量農(nóng)副產(chǎn)品需要全國(guó)采購(gòu)，號(hào)稱“吃全國(guó)”。

后來為了迅速工業(yè)化，社會(huì)主義國(guó)家普遍實(shí)行“工農(nóng)業(yè)剪刀差”，上海需要找到自己穩(wěn)定的農(nóng)副產(chǎn)品來源。當(dāng)時(shí)中央明確下發(fā)了大城市要逐步實(shí)現(xiàn)副食品供應(yīng)自給自足的政策。

經(jīng)過計(jì)算，僅僅滿足上海的蔬菜需求就至少需要23萬畝農(nóng)田，上海的土地儲(chǔ)備根本不夠，于是只能合并周邊縣市——1958年將江蘇的10個(gè)縣劃入上海，其中就包含崇明。

所以合并之初崇明的使命就是發(fā)展農(nóng)業(yè)。

當(dāng)黃浦江上橋梁一座又一座地建設(shè)起來，崇明過江大橋直到2009年才通車就非常自然了——浦東定位要高得多。

直到世博到來，江南造船廠遷到崇明，并且開通了公路大橋，崇明才開始融入上海。

自從上海大橋開通后，崇明的發(fā)展明顯開始提速，其實(shí)大橋只是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，主要發(fā)生的變化是上海市內(nèi)。

不管規(guī)劃了多少新城、多少開發(fā)區(qū)，我們發(fā)現(xiàn)上海近幾十年的發(fā)展仍就是攤大餅?zāi)Ｊ健?/p>

徐家匯、真如、五角場(chǎng)、花木副中心時(shí)代，上海邊界由四號(hào)線環(huán)內(nèi)擴(kuò)展至內(nèi)中環(huán)。

閔行、寶山、川沙、大虹橋四個(gè)主城區(qū)時(shí)代，上海開發(fā)邊界開始拓展至外環(huán)外。

其實(shí)城市邊界擴(kuò)展至外環(huán)時(shí)，上海就開始明顯地向西南部發(fā)展——閔行除了浦江全境劃入主城區(qū)，提供了廣闊的開發(fā)空間。

而且東北部，寶山淞南已經(jīng)相當(dāng)成熟，楊浦幾乎全境開發(fā)完畢，外高橋已經(jīng)遍地工廠正在謀求轉(zhuǎn)型。

于是尋求大片土地的華為只能遠(yuǎn)赴青浦，西部有大量的土地可以建設(shè)各色小鎮(zhèn)。

當(dāng)城區(qū)土地不足發(fā)展面臨瓶頸時(shí)，上海提出了新城策略，一舉將開發(fā)邊界推至郊環(huán)線附近。

可以看到新城幾乎都位于西部、南部，東北這里掛零——實(shí)在沒有大量低廉的土地。

這樣就造成一個(gè)非常不均衡的處境：徐家匯、莘莊工作的年輕人，可以遠(yuǎn)赴松江新城甚至小昆山置業(yè)，然而外高橋、楊浦這里就沒有這樣的擴(kuò)展腹地，在外高橋前往惠南置業(yè)將是一場(chǎng)噩夢(mèng)。

同時(shí)，徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)衍生出的大量商務(wù)需求不高的產(chǎn)業(yè)，可以前往青浦、松江、奉賢籌建工廠，楊浦、金橋、外高橋則失去了拓展空間。

在上圖也可以看得很清楚，新城的邊界在東北部是長(zhǎng)江——于是外高橋、金橋衍生出的剛需置業(yè)、產(chǎn)業(yè)落戶需求只能向崇明釋放。

眾所周知浦東開發(fā)有四駕馬車：陸家嘴、張江、金橋、外高橋，如今四個(gè)片區(qū)都接近成熟。于是陸家嘴金融業(yè)開始向北延伸，造就了北濱江的迅速開發(fā);于是張江開始南擴(kuò)，周浦、康橋的大片區(qū)域被納入張江。

擴(kuò)容后的張江

這時(shí)金橋、外高橋的軟肋就體現(xiàn)出來了——合并南匯后提供的大量土地在南部，金橋、外高橋鞭長(zhǎng)莫及。

于是只能向北，將觸角延伸至崇明。

當(dāng)然區(qū)域內(nèi)都有產(chǎn)業(yè)保護(hù)政策，浦東更加鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)向南遷移，不過市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)一定有更高的格局——何必舍近求遠(yuǎn)。

所以長(zhǎng)江大橋建成，所以需要建設(shè)地鐵崇明線——將崇明的部分區(qū)域納入北浦東發(fā)展體系。

另一個(gè)典型標(biāo)志是：2016年7月22日崇明撤縣改區(qū)。

撤縣改區(qū)是一個(gè)非常敏感的事情，當(dāng)年湖州長(zhǎng)興縣撤縣改區(qū)時(shí)遭到了縣委以及當(dāng)?shù)厝嗣竦膹?qiáng)烈反抗，甚至爆發(fā)了游行示威。

大家算得很明白，湖州并不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)市，撤縣改區(qū)無非是市里看中了長(zhǎng)興的財(cái)力。

長(zhǎng)興作為浙江財(cái)政“省直管縣”，財(cái)政80%留給自己，20%交給省里。變成湖州的一個(gè)區(qū)之后，一半要交給湖州。

我這什么都沒有，不怕你打主意。

但是崇明就沒有遇到這個(gè)阻力：

其實(shí)對(duì)于崇明這樣的經(jīng)濟(jì)落后區(qū)域，撤縣改區(qū)一定意味著更多的轉(zhuǎn)移支付。獨(dú)立行政權(quán)限跟白花花的銀子比起來，算不得什么了。

當(dāng)然這筆帳上海市委一定也算過，將崇明納入浦東或者上海東北部的延伸一定是利大于弊，因?yàn)闆]有什么比缺少發(fā)展縱深更可怕。

當(dāng)然崇明的開發(fā)也面臨相當(dāng)阻力。

2001年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《上海市城市總體規(guī)劃(1999—2020年)》時(shí)，崇明就被打上了“生態(tài)島”的標(biāo)簽，此后但凡涉及到崇明的規(guī)劃，這三個(gè)字就一定會(huì)出現(xiàn)。

生態(tài)，意味著不能過度開發(fā)，不能有大量污染性企業(yè)，江南造船廠選擇長(zhǎng)興島也是盡可能的減少影響吧。

所以崇明選擇了文旅產(chǎn)業(yè)，打造東平國(guó)家森林公園、東灘濕地等概念地標(biāo)，舉辦花博會(huì)提升全市影響力;

所以崇明選擇了科技型企業(yè)，打造了智慧島等“科技小鎮(zhèn)”。

智慧島入駐企業(yè)

當(dāng)然房地產(chǎn)開發(fā)是提供區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力的重要途徑，于是這里規(guī)劃了國(guó)際實(shí)驗(yàn)生態(tài)社區(qū)。

國(guó)際實(shí)驗(yàn)生態(tài)社區(qū)選在滬陜高速進(jìn)入崇明島的第一站：陳家鎮(zhèn)，選在地鐵崇明線的必經(jīng)之路，盡最大程度吸收市區(qū)客群。

地鐵崇明線規(guī)劃落地之前有不少猜測(cè)是線路要經(jīng)過城關(guān)鎮(zhèn)，因?yàn)檫@里才是傳統(tǒng)意義上崇明的中心。

不過落地時(shí)盡可能的照顧到了經(jīng)濟(jì)回報(bào)，僅通過經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)興島、陳家鎮(zhèn)以及東灘。

東部納入主城體系的陳家鎮(zhèn)東灘區(qū)域、西部依舊內(nèi)生的本島。

所以地鐵通車后我們可以將崇明分割為兩部分：

一旦納入主城，房?jī)r(jià)就要納入主城體系。許多情況下不是房子值多少錢，而是被擠壓的需求將房?jī)r(jià)抬高到應(yīng)有的位置。

比如上海房地產(chǎn)啟動(dòng)時(shí)，莘莊就是剛需客戶的邊緣，他們的購(gòu)買力就是莘莊房?jī)r(jià);

后來莘莊已經(jīng)成為主城區(qū)，剛需客戶撐起了新城;

新城房?jī)r(jià)也越吵越高，大家只好前去環(huán)滬。

按道理講環(huán)滬的土地供應(yīng)不受上?？刂疲梢蕴峁┐蠛Ｒ粯拥膸?kù)存，可是房?jī)r(jià)依舊被推高——購(gòu)房者需要你到那個(gè)價(jià)格。

所以環(huán)二一直呼吁上海郊區(qū)放開土地供應(yīng)，讓這些被擠壓到環(huán)滬的需求回流。他們預(yù)算固定，上海郊區(qū)只要有足夠的供應(yīng)，房?jī)r(jià)將與環(huán)滬持平，但是大家通勤卻便利得多。

所以當(dāng)需求被擠壓至崇明時(shí)，推高這里的房?jī)r(jià)是早晚的事情，你值不值不重要，重要的是我除了崇明還能買哪?

當(dāng)然納入上海體系也會(huì)存在一些風(fēng)險(xiǎn)，城市發(fā)展規(guī)律一定提示我們警惕“虹吸效應(yīng)”——當(dāng)融入大城市分工時(shí)，有可能優(yōu)質(zhì)資源被大城市吸附。

實(shí)際上這個(gè)過程一直在發(fā)生，作為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)體上海人口一直處于增長(zhǎng)之中，然而近些年崇明人口數(shù)量卻在下滑。

現(xiàn)在撤縣改區(qū)后對(duì)崇明的扶持力度加大，崇明新的過江通道

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