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來源公眾號:希財(xicaiwang)
希財君第一次買房時,什么都不知道,一切都聽銀行經(jīng)理的,想著銀行總不能坑我吧,然后貸款合同上面的還款方式是等額本息;
第二次買房時,希財君有了點經(jīng)驗,和銀行經(jīng)理說,我以后是要提前還款的,選擇等額本金好些呢還是等額本息好些呢。銀行經(jīng)理說:“等額本金整體還款利息是會比等額本息少些,但如果你要提前還款那就選等額本息,月供壓力小些。”
后來希財君陪朋友買房,到了還款方式環(huán)節(jié),銀行經(jīng)理問我們有提前還款打算嗎?朋友說沒有。銀行經(jīng)理說;“不打算提前還款就選等額本息好些。因為等額本金每月還的本金一樣,提前還款不影響利息,而等額本息,前面利息提前還了,以后還款部分本金越來越多,利息越來越少,提前還款就不劃算。”
所以,不管怎樣,銀行都是優(yōu)先建議你選擇等額本息!
1、為什么銀行會優(yōu)先推薦等額本息?
?
關(guān)于等額本息和等額本金的概念我就不抄了,大家自行搜索。這兩種還貸方式最大差別是等額本息每月還款額是固定的,前期還款份額本金少,以后本金比例逐漸增大,總體利息要多;
等額本金每月還款額是變化的,但本金不變,前期還款壓力大,以后還款壓力越來越小,總體利息較等額本息少。
銀行貸款主要是賺取利息,當(dāng)然優(yōu)先推薦還款利息更多的等額本息。而且銀行是不鼓勵客戶提前還款的,如果采用等額本金的還款方式,每月還的本金是固定的,貸款利息隨著本金減少而減少,提前還款對客戶來說沒有什么損失;
而采用等額本息的話,前期還款本金少,利息多,后期的貸款利息已在前期還款額中提前支付了。如果選擇提前還款,對借款人是不利的。選擇等額本息的傾向于不提前還款。
所以選擇等額本息對銀行有利,銀行會優(yōu)先讓你選等額本息,當(dāng)然如果你不同意,可以換成等額本金。
2、我們選等額本息好還是等額本金好?
等額本息對銀行有利,那哪種方式對我們借款人有利?
對于這個問題,總會有人說各有各的好處,不過提前還貸的話還是選等額本金好些,原因我上面已經(jīng)解釋了。
實際是這樣嗎?
數(shù)據(jù)比較直觀,我們還是舉個栗子比較兩種還款方式。
假設(shè)希財君朋友買房需要貸款200萬,按基準(zhǔn)利率4.9%分30年來還清房貸,比較一下兩種方式的每月還款額和利息差,如下表
顯然,等額本息要比等額本金利息高出34,7149元,壞了,壞了,果然被銀行坑了。財友們是不是都這樣想?
3、我們被銀行坑了嗎?
還是拿上面栗子來說,假設(shè)希財君朋友選擇等額本息,每月還款是10614.53元,而如果選擇等額本金,首月還款13722.22元,比等額本息多了3000多元。 (希財君朋友表示她工資還沒有一萬~)
希財君朋友要在還款第138個月月供才低于 10614.53 ,需要11.5年。
也就是說希財君朋友要在長達(dá)11.5年時間里承擔(dān)高月供,不僅生活幸福指數(shù)大大降低,月供將收入的很大部分提前透支了,積累本金慢,遇到好的投資項目,手里沒有足夠的現(xiàn)金,離富人行列越來越遠(yuǎn)。
這還只是計算了理財收益和機會成本,還沒算通貨膨脹。
前面算了,等額本金需要11.5年月供才能低于 10614.53,假設(shè)以平均5%的通貨膨脹率,那么11.5年后10614.53 還值多少錢呢?
答案是6056元。想想現(xiàn)在的購買力與十年前的購買力,11.5年后希財君朋友收入也會大幅增加,10614.53的月供也就毛毛雨了。
所以你還覺得被銀行坑了嗎?在通脹的環(huán)境下,錢一直貶值,其實能借到銀行錢就是賺到了,個人住房貸款是個人唯一一次向銀行借很多錢,很長期限,利率又最便宜的福利。
4、提前還款應(yīng)該選哪個?
買房前都想著30年房貸壓力,可事實上還沒見過哪個真背30年房貸的。有人統(tǒng)計過,我國大部分按揭貸款的還款周期是5年,大多數(shù)人買房后沒過幾年就賣了,還有的為了抵押更多的錢出來所以提前還貸款。
我們以貸款5年提前還款來算等額本息和等額本金的區(qū)別。
采用等額本息:
5年后需還貸款1833954.16, 已還636871.8,其中本金166046.13,利息470826.24;
采用等額本金:
5年后需還貸款1666666.67,已還783180.56,其中本金333333.6,利息449847.23。
也就是說如果你5年前買了套房子,現(xiàn)在房價翻倍了,你賣掉。如果當(dāng)初選擇等額本息,現(xiàn)在提前還款比選擇等額本金少還146308.8,但是利息多還了20979.01。
其實可以換個問題,我借給你14萬多5年后還我16萬多你愿意嗎?5年利息才14.3%,相當(dāng)便宜了。
所以你會怎么選?
最后總結(jié)等額本息還款的好處:
1. 還款壓力較小,幸福指數(shù)提升;
2. 較低的還款額有助于積累本金,給自己一個機會成本。
3. 等額本息較低還款額能支持更大規(guī)模的貸款;
4. 對于年輕人來說,收入的增長是可預(yù)見的。將更多的還款金額放在未來,雖然利息更多,但它占據(jù)收入的比例會越來越小,而且未來的錢會越來越不值錢。
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