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如果房地產(chǎn)開發(fā)商無法親自為整個項目提供資金，這并不意味著該項目不會發(fā)生。這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商會尋找可用的資源來提供所需的資金。
下面是它的工作原理。假設(shè)您想將一棟舊商業(yè)建筑改造成四套新公寓。購買這棟建筑需要花費 200,000 英鎊，另外還要花費 300,000 英鎊來開發(fā)四套公寓：總共需要 500,000 英鎊。
商業(yè)貸方通常會貸出 100% 的開發(fā)融資(前提是有規(guī)劃許可或允許的開發(fā)權(quán))加上 200,000 英鎊資產(chǎn)購買價格的 70%，讓開發(fā)商找到剩余的 60,000 英鎊。
該開發(fā)融資涵蓋與項目相關(guān)的所有成本。它包括專業(yè)團隊的費用，財務(wù)費用(利息將在項目結(jié)束時匯總并支付)，當然還有將交付到現(xiàn)場的所有材料。金融界有一個笑話，如果貸方一次性預(yù)付所有資金，唯一出現(xiàn)在現(xiàn)場的就是開發(fā)商的保時捷。因此，您不會一次性獲得 300,000 英鎊。相反，您將在整個項目中繪制它。貸方的調(diào)查員會定期巡視，以確保每一筆現(xiàn)金都得到了適當?shù)氖褂?，并且在他們授?quán)下一次付款之前已全部入賬。
至于商業(yè)貸方未涵蓋的 60,000 英鎊，這就是私人投資者發(fā)揮作用的地方。他們是有儲蓄或資本可以投資并且正在尋求合理回報的個人。
那么，你能為他們提供什么?大多數(shù)私人投資者可以期望在房地產(chǎn)開發(fā)中獲得 8% 至 10% 的年回報率。還不錯吧?尤其是當同樣的錢在銀行賺不到 1% 的時候。雖然他們的貸款不會以您正在開發(fā)的房產(chǎn)為擔保(商業(yè)貸方將收取第一筆費用)，但標的資產(chǎn)是實體資產(chǎn)而不是股票和股票這一事實在安全方面是一個很大的優(yōu)勢. 而且，當然，您不需要試圖只找到一位投資者;相反，您可以找到六個愿意單獨向您借出較小金額的投資者。
這里有五件事可以讓您更輕松地為下一個房地產(chǎn)開發(fā)項目找到資金。
1. 使用商業(yè)經(jīng)紀人
商業(yè)貸款人是專家，因此您的典型高街銀行通常不會出現(xiàn)在您的開發(fā)資金購物清單上。一些貸方采用直接面向開發(fā)商的模式，但許多貸方依靠商業(yè)金融經(jīng)紀人網(wǎng)絡(luò)為他們帶來業(yè)務(wù)。還有更多好消息——這些商業(yè)經(jīng)紀人站在你這邊。
他們的工作是找到可以為您的項目提供資金的貸方。透明度至關(guān)重要，您的經(jīng)紀人需要了解交易和您的專業(yè)團隊以及您和您的開發(fā)業(yè)務(wù)的所有信息。如果您的柜子里有一些財務(wù)骨架，請告訴您的經(jīng)紀人。無論如何，它總是會在洗滌過程中出現(xiàn)，如果您“忘記”提及，您可能會疏遠所有相關(guān)人員
你的不可告人。有了真相，您的經(jīng)紀人就可以代表您出去尋找資金。你需要多少經(jīng)紀人?在快速撥號上使用兩個或三個沒有害處，因為它們不會全部接入相同的來源。但是，當您向前邁進以確保第一筆交易時，他們可以成為一個很好的盟友。
2. 打造品牌
房地產(chǎn)開發(fā)是一項業(yè)務(wù)，其中涉及的每個人都不可避免地會涉及到幾個鮑勃。對于商業(yè)貸款人和私人投資者，您需要激發(fā)信心。你有多嚴重?以及如何學(xué)識淵博?你有一個商業(yè)計劃和一個團隊，在所有正確的盒子上打勾嗎?你從里到外了解你的交易嗎?在每種情況下突然出現(xiàn)的詞是“你”。但它不應(yīng)該只是關(guān)于你。你需要有一個品牌在你身后。
名稱、徽標、網(wǎng)站和名片。無論您的握手多么堅定或您的微笑多么令人信服，人們都需要感覺他們是在與品牌開展業(yè)務(wù)，而不僅僅是與個人開展業(yè)務(wù)。因此，請確保您在一開始就設(shè)置好這些東西，以便它們可以在后臺默默地為您工作。在同意借錢之前沒有嘗試查看開發(fā)商網(wǎng)站的私人投資者的數(shù)量可能幾乎為零，沒有任何區(qū)別。
3. 學(xué)習(xí)如何穩(wěn)健地分析您的交易
當您將交易提交給商業(yè)貸方考慮時，可以公平地說，他們會很難看到結(jié)果如何。你的成本看起來合理嗎?專業(yè)團隊是否有足夠的經(jīng)驗?您的預(yù)期利潤數(shù)字是謹慎的還是天上掉餡餅?如果市場發(fā)生變化或承包商破產(chǎn)，會發(fā)生什么?你有第二個退出策略嗎?這當然是個好消息。這意味著如果他們同意借給你錢，那么你可以合理地確定這是一筆可靠的交易。
4. 廣撒網(wǎng)
在尋找融資方面，商業(yè)貸方傳統(tǒng)上是第一路線，但他們并不是鎮(zhèn)上唯一的游戲。最近流行的一種方式是點對點借貸，也就是“眾籌”。前提很簡單。點對點貸方一方面從許多不同的私人投資者那里獲得資金，然后他們安排另一方面將資金貸給開發(fā)商，并在此過程中收取費用。像商業(yè)貸款人一樣，他們擅長批評交易，這意味著他們的貸款人可以有信心，只有擁有體面交易的優(yōu)秀開發(fā)商才會被推薦。但它們也可以為開發(fā)商提供超越傳統(tǒng)貸款途徑的優(yōu)勢，因此非常值得進行研究。您還會發(fā)現(xiàn)許多投資俱樂部和團體以及一系列高凈值的“天使投資者”。
5.交易為王
簡而言之，需要投資的資金比回報率為 8-10% 的房地產(chǎn)交易要多得多。因此，請不要忘記，在尋找投資者方面，是開發(fā)商擁有主導(dǎo)權(quán)，而不是相反。
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