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同類房地產(chǎn)交易所，即1031交易所，在上個世紀一直是房地產(chǎn)投資不可或缺的一部分。第一次同類交易在 100 年前根據(jù) 1921 年的稅收法案獲得批準。雖然此后規(guī)則已經(jīng)演變了幾次，但基本前提是相同的——1031 交易允許房地產(chǎn)投資者推遲對出售的房產(chǎn)征收資本利得稅，如果他們在規(guī)定的時間內(nèi)獲得同等或更高價值的新財產(chǎn)。根據(jù)當(dāng)前的指導(dǎo)方針，新舊房產(chǎn)幾乎可以是任何類型，因為它們“是為了貿(mào)易、商業(yè)或投資的生產(chǎn)用途而持有”。同類交換可以包括出租房屋、商業(yè)建筑、土地、零售物業(yè)等。
那么為什么 1031 交換很重要呢?除了每個人都希望盡可能減少他們的稅單之外，同類交易還允許投資者擴大其投資組合并增加他們對后續(xù)交易的購買力。它將眾所周知的罐頭——在這種情況下，資本利得稅——踢到一邊，直到房產(chǎn)在沒有交換的情況下被出售。目前每年1031交易所交易額超過1000億美元。一項研究發(fā)現(xiàn)，通過 1031 次交易獲得的重置房產(chǎn)中有88% 是通過隨后的應(yīng)稅銷售而非另一筆同類交易處置的——這意味著政府確實為大多數(shù)交易收回了稅款。
有 1031 次交換，時間線至關(guān)重要。每一步都必須由合適的團隊執(zhí)行，并遵守特定的截止日期。平均時間表如下：
1. 首先，投資者會與他們的房地產(chǎn)專業(yè)人士談?wù)撍麄兿Ｍ麍?zhí)行 1031 交換的愿望。在這個發(fā)現(xiàn)階段，投資者和房地產(chǎn)經(jīng)紀人將開始漫不經(jīng)心地審查市場，尋找與待售房產(chǎn)價值相等或更高的潛在替代房產(chǎn)。
2.一旦投資者對潛在收購物業(yè)的整體領(lǐng)域感到滿意，則將放棄的物業(yè)投放市場。投資者的律師將在截止日期臨近時提交適當(dāng)?shù)?1031 文件。
3. 當(dāng)放棄的財產(chǎn)被出售時，收益會轉(zhuǎn)到合格的中介機構(gòu) (QI)，后者在整個流程中持有資金，類似于產(chǎn)權(quán)公司。
4. 投資者有 45 天的時間在被放棄的財產(chǎn)截止日期后提交一份最多三個潛在收購財產(chǎn)的清單。請記住，在該過程開始之前，就會對適當(dāng)?shù)呢敭a(chǎn)進行初步探索，隨著放棄的財產(chǎn)簽訂合同，會進行更廣泛的搜索。
5. 投資者必須在放棄財產(chǎn)的截止日期后的 180 天內(nèi)關(guān)閉指定的三個中的一個?？紤]到最初的搜尋工作和標準的成交時間范圍，180 天應(yīng)該足夠完成交易。
如果情況發(fā)生變化，投資者無法在 180 天內(nèi)執(zhí)行同類出售，會發(fā)生什么情況?1031 可以取消，投資者將沒收他們向中介機構(gòu)支付的大約 750 美元的初始款項。他們必須等待完整的 180 天期限才能從出售的財產(chǎn)中獲得資金。當(dāng)然，然后適用典型的資本利得稅。事實是，不遵循 1031 的缺點很少。雖然可以反向執(zhí)行 1031，在舊房產(chǎn)出售之前購買新房產(chǎn)，但財務(wù)和法律要求有點嚴格。
與大多數(shù)房地產(chǎn)交易一樣，經(jīng)驗豐富且知識淵博的團隊至關(guān)重要。投資者不僅應(yīng)該讓他們的房地產(chǎn)經(jīng)紀人、抵押經(jīng)紀人和律師參與進來，還應(yīng)該與他們的稅務(wù)會計師保持聯(lián)系，以確保審查每一個細節(jié)。
1031 交易所的未來會怎樣?沒有人有水晶球，所以沒有辦法確定。100 年來，這部分稅法使大大小小的投資者受益。擬議的 500,000 美元的遞延收益限制似乎旨在抑制大型開發(fā)商和超級富豪投資者的收益，但變化也可能會滲透到其他人身上。由于投資者試圖抵消稅收，租房者可能會看到更高的每月住房成本，而房地產(chǎn)市場，尤其是在高稅收州，可能會受到不利影響。整整63% 的房地產(chǎn)經(jīng)紀人報告說他們參與了 1031 交易所。
對于希望充分利用現(xiàn)有 1031 交換優(yōu)勢的投資者來說，現(xiàn)在是最佳時機。
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