無錫，古老的魚米之鄉(xiāng)，現(xiàn)代的布碼頭、錢碼頭、窯碼頭、絲都、米市，是中國民族工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)的搖籃。

2017年，無錫GDP歷史性跨越萬億臺階后，新興產業(yè)又開始蓬勃發(fā)展，在推進工業(yè)強市、創(chuàng)新驅動和供給側結構性改革過程中發(fā)揮了至關重要的作用。

或許，我們把無錫稱為江蘇省最強城市，但我們并不了解。蘇州不應該是最強的城市嗎？但在我們眼里，無錫不僅是江蘇經濟最強、收入較高的城市，也是江蘇房價最接近、最有保值增值潛力的城市。

今天，請跟隨我們的筆尖，以經濟人的視角，來看看太湖明珠——這座輝煌的城市。

PART 1無錫是江蘇真正最強的城市。通常人們以城市的經濟GDP總量來對經濟進行排名，這并非沒有意義。畢竟經濟總量能反映一個城市的整體經濟實力。但關鍵的一點是，GDP這個指標必然會受到城市規(guī)模，尤其是總人口的影響。一個行政面積小，人口少的城市，在這種比較中并沒有任何優(yōu)勢，這是一個很簡單的道理。

但與民生關系更密切的是人均收入。與人均收入直接相關的是人均產值。如果依靠更大的人口，即使城市的經濟總量再大，也無法提高普通人的平均收入水平。既然收入低，人就不能更幸福。

比如重慶直轄市。2019年底，重慶GDP總量達到236077億元，幾乎是無錫118532億元的兩倍。但兩市城鎮(zhèn)人均可支配收入幾乎全跌。去年底，重慶城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入僅為79萬元，比無錫的19萬元低4萬元。所以，關系到民生，一定要摒棄總量無意義的數(shù)據比較，用人均數(shù)字來衡量。

那么，我們來看看2019年底江蘇各市GDP總量和人均數(shù)據，如下：

從以上江蘇城市GDP總量來看，蘇州、南京、無錫位列前三，南通、常州緊隨其后，無錫僅列江蘇第三。但我們排除城市人口規(guī)模的影響，觀察其人均產值，如下圖所示：

這時候我們看到了一個和總量相差很大的結果。從人均來看，無錫以兩連跳躍居全省第一，蘇州以些微之差“屈居第二”，常州則毫不客氣地從第五名上升了兩位，躋身前三。也就是說，無論是勞動生產率還是人均經濟貢獻，無錫都是江蘇最強的城市。

第二部分無錫是江蘇城鎮(zhèn)居民可支配收入的強市。剛才我們說了，與民生關系最大的經濟數(shù)據是“城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入”。這一指標一般與人均產值呈正相關，還受當?shù)禺a業(yè)結構、初次分配制度乃至城市地位的影響。從這個角度來看，無錫第三產業(yè)的疲軟確實在一定程度上影響了居民收入。我們來看看江蘇幾個經濟強市的第三產業(yè)比重：

可見，南京是江蘇唯一一個第三產業(yè)比重超過60%的城市。如無錫、蘇州等。都是以制造業(yè)為主的二產強市，第二產業(yè)增加值通常低于第三產業(yè)。二產中科技含量高、三產中就業(yè)知識水平高的行業(yè)，也能創(chuàng)造更高的工業(yè)附加值，就業(yè)報酬水平自然更高。因此，城鎮(zhèn)人均可支配收入受第三產業(yè)比重、人均GDP和第二產業(yè)科技含量的綜合影響。如下圖：

從上圖來看，無錫城市家庭可支配收入排名第三，僅次于蘇州和南京，也是江蘇6萬元水平的前三城市。

PART 3無錫是江蘇最實惠的城市，老百姓最關心。無非是衣食住行，然后是對“美好生活”的追求。其中，住房問題，也就是房子的問題，是目前老百姓最大的消費項。無錫，作為江蘇人均GDP最高的城市，城市居民高收入前三的城市，房子堪稱“物美價廉”。當.的時候

然，絕對房價上漲至現(xiàn)在的水平是經濟發(fā)展中不可違逆的必然，只要我們的收入能夠更快或同步增長，是可以容忍的。

相比江蘇其他城市，無錫房產的性價比是最高的?？紤]城市地位、經濟發(fā)展前景與自然、人文環(huán)境等綜合因素，在江蘇可以與無錫同框比較的，只能是南京、蘇州、常州和揚州了。我們先看2020年末上列城市的二手房平均房價：

由上圖，南京自然是江蘇房價最高城市，這與其特殊政治、文化、經濟地位及城市歷史底蘊賦予的城市價值密切相關。圖中無錫平均房價只有78萬元，大幅低于蘇州，略高于常州。

應當說，在萬億GDP城市與新一線城市（無錫與寧波不甚穩(wěn)定）中，無錫的房價都是最低城市之一。常州市雖然房價稍低于無錫，但如果綜合城市地位等因素看，微許的價差甚至可以忽略。我們再看大家最關心的房價收入比指標：

可以看到，以上五個城市的房價收入比仍以南京居首，蘇州其次，而揚州則列在第三位，無錫和常州分列后兩位，其中無錫與常州差距微弱。

可以說，如果不是常州與鎮(zhèn)江、泰州與無錫經濟發(fā)展相差巨大，如果不是常州沒有太湖美景，如果不是南京、蘇州甚至揚州、南通的房價收入比都遠遠高于無錫，我們真不敢把“江蘇房價最親民城市”賦予無錫。

但現(xiàn)實，讓我們別無選擇。

PART 4 無錫是江蘇人均金融凈資產最高城市之一

正是由于住宅市場的親民價格，在江蘇寧蘇錫常四強城市中，無錫成為居民杠桿率最低的城市，這意味著無錫居民負債水平最低。我們先看這四強城市的人均住戶貸款情況（基礎數(shù)據來源：地方統(tǒng)計公報中的住戶貸款與常住人口）：

房價越高，居民負債水平越高，這是自然規(guī)律。但無論是房價還是負債，其實并不能以絕對值來量度。用個極端的比喻，如果房價高達每平米30萬元，但人均居民可支配收入同樣到達年30萬的水平，雖然我們買房負債總額更高了，但又有何懼？因此，收入維度的居民杠桿率水平才是真正的量度標準，就如上文提到的房價收入比這個指標一般。這兒，我們一起看一下四城收入維度的居民杠桿率：

可見，在江蘇經濟四強城市中，無錫的居民杠桿率是最低的，僅824%，遠低于南京與蘇州，甚至常州都高于無錫17個百分點。所以如此，是因為無錫居民在買房的時候，使用的貸款額度比例是最低的。

如果以人均住戶貸款與人均住戶存款兩項指標來比較，計算四城的人均金融凈資產，可能是最直觀、最通俗易懂的指標了。首先看人均住戶存款圖（數(shù)據來源：地方統(tǒng)計局的住戶存款與常住人口數(shù)據）：

我們看到，在人均住戶存款上蘇州以微弱優(yōu)勢勝于無錫，常州第三，南京居末。這只是一項基礎數(shù)據，我們不過多著墨費筆。以此，我們可以根據上文數(shù)據計算出四個城市的居民人均金融凈資產如下：

或許您驚訝了，我們也是。上圖中，南京和蘇州的人均金融凈資產竟然為負值，南京高達-05！也就是說，這兩個城市的人均存款無法有效覆蓋人均貸款。這其中隱含著很大的金融風險，也關系著經濟內循環(huán)的動力源，由于這不是本文討論的重點，暫且不提。與本文相關且關鍵的是，四城中無錫居民的金融凈資產是最高的。

【結語】

不能否認，住宅市場作為與人民生活最相關的市場之一，其價格變化無時無刻不影響著我們的生活。譬如江蘇13城，因為城與城之間房價的差異，各城老百姓的生活產生了許多不同。

房價不僅直接影響著剛需與改善需求群體的買房，影響著月供后的生活品質，還對每一個家庭的總資產和金融凈資產產生著重大的變化。

后者，在雙循環(huán)驅動經濟的十四五期間，正向左右內需消費的拉動，負向則對居民家庭財務乃至城市金融風險有著深遠的影響。

生在無錫，是幸運的，幸福的。這個城市，值得每個無錫人為它點贊，您說呢？

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