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我國(guó)對(duì)農(nóng)民出賣(mài)宅基地上的房屋有嚴(yán)格的限制條件，購(gòu)買(mǎi)人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的內(nèi)部成員，且尚未獲得宅基地，或者雖已有宅基地但遠(yuǎn)低于國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)買(mǎi)宅基地后仍在標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)。城鎮(zhèn)居民、外地農(nóng)民等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與農(nóng)民訂立的購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地或房屋的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員即使購(gòu)買(mǎi)了農(nóng)村的房屋，也無(wú)法取得宅基地使用權(quán)證。

隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民宅基地的市場(chǎng)價(jià)值逐漸引起了人們的注意。特別是在巨額遷拆補(bǔ)償款的誘惑下，買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村宅基地或宅基地上的住房所引發(fā)的糾紛日益增多。城市居民之所以熱衷到農(nóng)村尤其是城市郊區(qū)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民的房屋，原因主要有以下幾類(lèi)：一是期待從將來(lái)房屋拆遷中獲取巨額利益。二是由于房?jī)r(jià)過(guò)高買(mǎi)不起市內(nèi)的樓房，而農(nóng)村房?jī)r(jià)便宜，買(mǎi)了自已可以居住。三是退休人員到農(nóng)村買(mǎi)房養(yǎng)老。四是購(gòu)買(mǎi)宅基地建設(shè)農(nóng)家院，搞經(jīng)營(yíng)。

我國(guó)一直禁止宅基地的直接買(mǎi)賣(mài)。對(duì)宅基地上所建房屋的出賣(mài)、出租，法律雖未禁止，但對(duì)交易主體也有嚴(yán)格限制?？偟膩?lái)說(shuō)，根據(jù)《土地管理法》的精神，宅基地不允許向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，特別是城鎮(zhèn)居民出售。換言之，除了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間因宅基地調(diào)整，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)可以買(mǎi)賣(mài)宅基地外，其他任何人都不得買(mǎi)賣(mài)宅基地。對(duì)于農(nóng)村宅基地上的房屋，出賣(mài)方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購(gòu)買(mǎi)方則分為兩類(lèi)人：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。前者符合特定條件的，可以成為購(gòu)買(mǎi)人，后者則一律不能成為合格的購(gòu)買(mǎi)人。

【法律依據(jù)】

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》

二、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；對(duì)符合規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地使用權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，因發(fā)生破產(chǎn)、兼并等致使土地使用權(quán)必須轉(zhuǎn)移的，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦理審批手續(xù)。

農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

要對(duì)未經(jīng)審批擅自將農(nóng)民集體土地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的情況進(jìn)行認(rèn)真清理。凡不符合土地利用總體規(guī)劃的，要限期恢復(fù)農(nóng)業(yè)用途，退還原農(nóng)民集體土地承包者；符合土地利用總體規(guī)劃的，必須依法重新辦理用地手續(xù)。

《房屋登記辦法》第八十七條，申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理。

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