今天小編來給大家分享一些關(guān)于賣不破租怎么破解 規(guī)則的風險防范及破解方面的知識吧，希望大家會喜歡哦

1、貸前調(diào)查階段的建議及措施

2、一是客戶經(jīng)理應當做好實地調(diào)查與證據(jù)收集，調(diào)查和收集工作不僅僅是一張簡單的租賃情況“三方協(xié)議”，更要對租賃情況進行全方位了解。在企業(yè)借款中對抵押房產(chǎn)內(nèi)所有租賃戶的租賃合同(協(xié)議)進行全部收集，并經(jīng)出租方、租賃方蓋章確認;其次對租賃情況復雜的，可以對實際租賃情況進行實地拍照或攝像，留存相關(guān)證據(jù)。

3、二是對抵押金額較大的，可以要求抵押方、租賃方簽訂的租賃合同在當?shù)毓C處辦理公證手續(xù)，增加權(quán)威性，同時在前期授信調(diào)查階段做好公證手續(xù)的登記備案工作。

4、三是作為銀行方應制定詳盡的抵押物出租情況表和承諾書。借款人在簽訂借款合同前，要求抵押人在情況表中填明具體出租的幢數(shù)、樓層、面積、租賃單位及租賃時間，填寫的內(nèi)容應當與前期收集的租賃合同一致，并經(jīng)抵押方簽章確認。同時對抵押物有無出租的情況，要求企業(yè)簽訂相關(guān)承諾書，無出租的簽訂未出租承諾，有出租的簽訂已出租情況承諾。從而使前期調(diào)查形成一個完整的租賃情況證據(jù)鏈。

5、四是對無證建筑，在辦理抵押時應要求抵押方出具對無證建筑連同有證建筑一并處置承諾書，不給抵押人以該理由阻礙抵押權(quán)的實現(xiàn)。

6、貸中及貸后階段的建議及措施

7、一是要式審查與實質(zhì)審查應一致。貸款審查崗審查時對抵押物不僅要審查抵押合同的真實性、有效性，更應審查抵押物有無出租情況、無證建筑是否與抵押房產(chǎn)相互交錯重疊在一起、經(jīng)辦客戶經(jīng)理是否已采取有效措施做到事前控制等，發(fā)現(xiàn)問題應及時與客戶經(jīng)理溝通。

8、二是貸款審查時發(fā)現(xiàn)重大疑難問題，應當由支行貸審小組研究決定采取何種措施應對，特別是對抵押物標的金額較大、租賃單位較多、日后處置情況復雜的情形，應當同時上報總行相關(guān)部門，對疑難情形做到“一物一報”，備案登記。

9、三是若貸款發(fā)放中發(fā)現(xiàn)抵押物在抵押前已出租的，銀行方應取得租賃人放棄對抗抵押權(quán)的承諾，以便日后處置抵押物時不受原租賃合同的約束。

10、司法訴訟及執(zhí)行階段的建議及措施

11、一是對抵押人“倒簽”租賃合同對抗抵押權(quán)實現(xiàn)的，銀行方可以申請司法鑒定，鑒定租賃合同內(nèi)容填寫的時間是否在抵押登記之后，對借款人、抵押人說明騙取貸款罪、貸款詐騙罪、合同詐騙罪等罪名要承擔的法律責任。

12、二是對租賃年限較長的租賃合同，應當要求租賃方和承租方提供租金的付款或轉(zhuǎn)賬憑證，相關(guān)憑證是否與租賃合同約定付款方式和付款時間等內(nèi)容相符，特別是在執(zhí)行階段若發(fā)現(xiàn)當事人有明顯作假行為的應保留證據(jù)，并第一時間上報法院。

13、三是在日常貸后檢查工作中，重點排查承租人是否在租期內(nèi)實際占有和使用租賃物，如有必要可拍照或視頻留存實際租賃情況。同時若出租的抵押物為房產(chǎn)的，應排查租賃房產(chǎn)的水電費、物業(yè)費、燃氣費、網(wǎng)絡費用等日常費用是否均為承租人按月持續(xù)繳納，對相關(guān)證據(jù)可以收集備案。

14、四是在房產(chǎn)抵押中無證建筑的問題上，在司法評估階段，銀行方可向法院申請對無證建筑價值連同抵押房產(chǎn)一并評估作價，做到評估無遺漏，從而保證了日后拍賣處置的順利進行。

15、五是對于出租方和承租方惡意阻擾銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的，對當事人符合拒不履行判決、裁定罪的，銀行可申請法院對當事人采取強制措施，從而起到較好的震懾作用。

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