想必現(xiàn)在有很多小伙伴對(duì)于房產(chǎn)方面的知識(shí)都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關(guān)于??沒(méi)有房產(chǎn)證的動(dòng)遷房子如何買(mǎi)賣(mài)動(dòng)遷房沒(méi)產(chǎn)證要怎么交易方面的房產(chǎn)知識(shí)分享給大家，希望大家會(huì)喜歡哦。

1、拆遷安置房通常分為市場(chǎng)安置商品房，即通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)樓房進(jìn)行安置，此種房屋可以自由上市交易，還有即政府劃撥土地進(jìn)行建設(shè)房屋用于安置，此種房屋需要到當(dāng)?shù)卣稍兪欠裨谠摪仓梅哭D(zhuǎn)讓時(shí)需要補(bǔ)交土地出讓金。安置房在未取得房產(chǎn)證之前，都暫時(shí)不屬于被安置戶的產(chǎn)權(quán)，屬于期權(quán)的范疇，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確認(rèn)以產(chǎn)權(quán)登記為準(zhǔn)，因此與被安置戶的關(guān)于拆遷房的交易不予認(rèn)可，存在房屋交付及房產(chǎn)證辦結(jié)時(shí)市場(chǎng)價(jià)變化大而賣(mài)方反悔的風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致權(quán)益不能得到保護(hù)。即使對(duì)方能夠如約辦理過(guò)戶，也存在因房產(chǎn)未過(guò)5年而增加稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，所以不鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)。如果真因?yàn)閮r(jià)格合適執(zhí)意購(gòu)買(mǎi)，需要對(duì)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議明確對(duì)方辦理過(guò)戶及相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)的責(zé)任，并明確對(duì)方違約的賠償責(zé)任。并以第一時(shí)間入住及辦理完成過(guò)戶的產(chǎn)權(quán)證作為交付全款的條件。方可**大程度減少風(fēng)險(xiǎn)。

2、目前絕大多數(shù)的配套安置房有過(guò)戶時(shí)間的限制，一般是產(chǎn)證辦出后5年內(nèi)不得過(guò)戶，通常在產(chǎn)證的附記里體現(xiàn)。然而這樣的房屋在房地產(chǎn)市場(chǎng)上仍有很大的銷售行情，由于價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)值的30%（當(dāng)然視房屋的具體位置、離過(guò)戶限制的時(shí)間長(zhǎng)短等而有所差別），仍然得到不少人的青睞。（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。因此必須滿足上述五個(gè)條件之一，合同才能被確認(rèn)為無(wú)效。至于上海市目前關(guān)于配套房限期內(nèi)禁止轉(zhuǎn)讓的地方性規(guī)定，其所規(guī)定的是當(dāng)事人在限期內(nèi)的轉(zhuǎn)讓行為，房地產(chǎn)登記部門(mén)不予辦理登記，該規(guī)定所產(chǎn)生的后果是受讓方可能要承擔(dān)無(wú)法實(shí)際取得房屋產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，但合同沒(méi)有違反法律法規(guī)，合同效力并不因此遭到否認(rèn)。在合同有效的前提下，很多人可能吃了顆定心丸。但我們此處，就要著重地談一談購(gòu)買(mǎi)此類房屋的風(fēng)險(xiǎn)了。簡(jiǎn)單地說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)此類動(dòng)遷房的風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)和種類，和購(gòu)買(mǎi)普通二手房并無(wú)二致。同樣存在賣(mài)方違約、不配合過(guò)戶的情形，也存在因賣(mài)方有其他債務(wù)，房屋被查封或抵押而不能過(guò)戶的情形。但是不同的是這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等待期特別長(zhǎng)，所謂“風(fēng)險(xiǎn)等待期”就是在這個(gè)期限，風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生、何時(shí)發(fā)生都是不確定的。一般的二手房買(mǎi)賣(mài)，從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到過(guò)戶到交房，前后一般也就是2-3個(gè)月時(shí)間，在這個(gè)時(shí)間段內(nèi)，有可能發(fā)生一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)，但由于時(shí)間較短，發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)率較小。而動(dòng)遷房買(mǎi)賣(mài)從簽訂買(mǎi)賣(mài)合同到**后過(guò)戶，前后可能就是5年的時(shí)間，5年那么長(zhǎng)，發(fā)生意外的可能性就很大了。也許1-2個(gè)月內(nèi)人的想法不會(huì)發(fā)生什么改變，但經(jīng)過(guò)了5年，如果房?jī)r(jià)漲得非常厲害，心態(tài)再好的人可能內(nèi)心都會(huì)有些微妙的變化，所以才碰到了房東中途就要加價(jià)甚至毀約的情況。我并不建議客戶購(gòu)買(mǎi)此類房屋，畢竟風(fēng)險(xiǎn)太不確定，但如果向客戶告知過(guò)風(fēng)險(xiǎn)后，客戶經(jīng)過(guò)自己的權(quán)衡，仍然執(zhí)意要購(gòu)買(mǎi)的，那么也只能**大程度地為客戶來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同中雙方當(dāng)事人的誠(chéng)信很重要，只要誠(chéng)信，合同就能比較順利地履行下去，因此有必要在簽署買(mǎi)賣(mài)合同，決定購(gòu)買(mǎi)前對(duì)房東的個(gè)人信息、家庭狀況等做一個(gè)必要的了解。有可能的話，調(diào)查其資信情況，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)大小，防止賣(mài)方資信太差、外債過(guò)多，因?yàn)槟欠N產(chǎn)權(quán)人的房屋經(jīng)常因債權(quán)人申請(qǐng)而遭到查封。2、既然我們明確了此類房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有法律效力的，那么**重要的就是在合同里明確權(quán)利與義務(wù)，并對(duì)各種可能情況下的違約責(zé)任做出明確約定。違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)定得盡量高一些，并無(wú)壞處。因?yàn)檫`約金過(guò)高或過(guò)低，并沒(méi)有絕對(duì)的所謂“20%”或多少的標(biāo)準(zhǔn)，而是與實(shí)際損失想比較而言。如果將來(lái)5年后，損失小于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)低違約金；如果損失高于合同中約定的違約金，依據(jù)法律可根據(jù)實(shí)際損失適當(dāng)調(diào)高違約金。顯然對(duì)于守約方來(lái)講，選擇前者相對(duì)更有利一些。當(dāng)然制定合同中有很多細(xì)節(jié)，委托律師擬定可以達(dá)到更全面的保護(hù)。3、因?yàn)槟壳昂炗喌姆课葙I(mǎi)賣(mài)合同一般不能在交易中心備案，無(wú)法防止一房?jī)少u(mài)，除了讓賣(mài)方實(shí)際交房作為保障外，一般會(huì)同時(shí)辦理抵押登記手續(xù)。這個(gè)手續(xù)能起到比較好的作用。但并不是萬(wàn)無(wú)一失的。比如賣(mài)方完全可以補(bǔ)辦產(chǎn)證，再設(shè)立其他抵押（抵押并沒(méi)有次數(shù)的限制）；同時(shí)由于交易中心認(rèn)可的是借款抵押協(xié)議，而借款實(shí)際并不存在，此抵押協(xié)議有被認(rèn)定為無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn)。4、目前除了將房屋產(chǎn)權(quán)證、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)原件直接交買(mǎi)方保管，并由買(mǎi)方占有房屋以外，如有可能的話，還可以要求賣(mài)方將有關(guān)房屋的所有權(quán)利委托給買(mǎi)方指定的第三人行使，這個(gè)第三人必須是買(mǎi)方絕對(duì)信任的，保證將來(lái)符合交易過(guò)戶條件時(shí)，即使賣(mài)方不出面配合，仍然可以由委托人憑公證書(shū)直接將房產(chǎn)過(guò)戶給買(mǎi)方，避免可能產(chǎn)生的訴訟成本和時(shí)間成本。當(dāng)然這種委托書(shū)目前上海多家公證處已不予辦理，但這并不代表此類合同不合法。有客戶至外地辦出了有同樣效力的公證委托書(shū)。但此類委托書(shū)也有被賣(mài)方私自撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。

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