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商品房預(yù)售合同登記備案對(duì)預(yù)售合同效力的認(rèn)定規(guī)則有三：

（1）商品房預(yù)售合同的登記備案，應(yīng)屬于行政管理部門的一種合同管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件，只要預(yù)售房具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并取得商品房預(yù)售許可證，合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容合法，就應(yīng)當(dāng)確認(rèn)該商品房預(yù)售合同有效，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)不影響預(yù)售合同的效力；

（2）如果雙方當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件的，應(yīng)當(dāng)從其約定；

（3）盡管當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效要件，雖沒有辦理登記備案手續(xù)，但雙方已實(shí)際履行合同主要義務(wù)的，視為雙方當(dāng)事人合意排除對(duì)該要件的適用。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百二十一條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

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