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房價收入比怎么算（房價收入比應該這樣算）

一直以來，房價收入比都是備受關注的一項數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年，受監(jiān)測的中國50個城市，房價收入比均值為19，相比2017年的11下降4%。這也是2014年房價收入比觸底之后，連續(xù)3年快速攀升后的首次回落。意味著，2017年，50城的居民在沒有其他消費情況下，平均要用11年的收入，才能買起一套房，2018年降到了19年。

深圳以32的房價收入比，又一次當選最難買房城市。筆者翻閱2016年的數(shù)據(jù)，當時就有報道稱，《深圳房價收入比高達28，已出現(xiàn)短期泡沫》，但時隔2年后，這一數(shù)字上升了50%。

　大范圍平均的房價收入比意義不大

房價收入比有兩個計算方法，一是套均總價/家庭可支配收入，二是(人均居住面積*均價)/家庭可支配收入。但不管如何，當房子分三六九等，收入也分三六九等時，收入和房價都被平均了，這個房價收入比，就像“收入被平均”一樣，對個體多半沒有太大意義。

近年來，資產(chǎn)價格漲幅遠高于收入漲幅。言下之意，房產(chǎn)擁有的基尼系數(shù)，遠高于收入。所以，越大范圍的平均越?jīng)]意義。發(fā)布50城房價收入比的研究機構(gòu)，2019年初還發(fā)布了《2018年全國房價收入比報告》，顯示2018年全國房價收入比為8，由2017年的7小幅上升到8。

這個房價收入比高不高呢？世界銀行1998年對96個地區(qū)統(tǒng)計顯示，家庭收入在999美元以下(最低收入戶)的國家，房價收入比平均數(shù)為12；家庭收入在3000美元-3999美元(中等收入戶)的國家(地區(qū))，房價收入比平均數(shù)為9。按世行標準，2018年中國房價收入比并不高。

全國房價收入比不高，那是不是只有熱點城市高呢？或許。但越熱點的城市，收入差距越大、隱性收入越多?，F(xiàn)在能統(tǒng)計到的，基本是工資收入，如果將資產(chǎn)(股權(quán)、租金和投資等)、經(jīng)營收入算上，估計收入平均數(shù)會“上一個臺階”，房價收入比也低很多。

此外，越熱點的城市，房子品類(也就是三六九等)也越多。比如京滬深，即便在寸土寸金的中心城區(qū)，有1000萬豪宅，也有200萬的“老破小”。結(jié)合商品住宅竣工數(shù)據(jù)，估算中國存量住房中，商品房占比僅40.7%，1999年以前修建的住房占44%。全部算在內(nèi)，而不只考慮商品房，估計房價收入比會降低很多。再比如，如果將深圳1040萬套住房全部算在內(nèi)，51%的城中村住房就會把均價拉得很低，房價收入比也會降低很多。

房價收入比，應該這樣統(tǒng)計！

熱點城市，收入分為三類，高收入、中等收入、低收入；房子也分為三類，90平米以上(或總價350萬以上)，60-90平米(200-350萬)，60平米以下(200萬以下)，各算各的房價收入比。中等收入最有參考意義，取中位數(shù)275萬，3口之家年收入15萬，房價收入比在18倍左右。

參考世界銀行的標準，這也高了！我們看看，上海市民買什么房？根據(jù)盧俊團隊的調(diào)研，2018年上海整體的房源供應里，有63%的房子總價在300萬以下。那么，位于中間位的房子總價就約在200萬一套。這些房子分布在哪里？就是市中心各個位置，面積不大，歲數(shù)很大的各種“老破小”。深圳的居民也在買“老破小”，350萬以下的占了一半，21%的人買250萬以下的房子。所以，如果覺得275萬的中位價房子也買不起，那就買個200萬的房子吧。雖然不太體面，但總歸“上車”了。

“上車”還是很重要的，因為“上車”了你就跟上了城市發(fā)展的速度、分享到了城市的紅利。在“上車”的同時，好好工作，以后換大房子。未來，中國樓市告別各線城市普漲格局，走向價格大分化時代，核心城市與非核心城市的差距會越來越大。

都市圈意味著“分層”，核心城市是第一圈層，外圍半徑30公里是第二圈層，更外圍就是第三圈層，房價也將依次遞減。沒買房的，先“上車”后“改善”。其實，房價收入比并不很高，但要想住上好房子，買上高房價收入比的房屋，就得好好賺錢。千萬不能被一味地抱怨或等待，延誤了置業(yè)良機。

所以，在個體層面，討論高房價收入比沒有意義，不能望著800萬的房子，說房價收入比太高，而一味抱怨。正確的思路是，掂量自己的收入以及未來增長前景，收入低、長輩又不能貢獻幾個錢包，自己還沒有太多積蓄的，就買個“老破小”吧；相反，有一些積蓄、自己未來收入還不錯，父母也能資助，能探到多好的房子，就買吧！(摘編自“李宇嘉地產(chǎn)筆記”微信公眾號)

(中新經(jīng)緯APP)

　李宇嘉

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