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合景悠活，跌；第一服務(wù)，跌；金融街物業(yè)，跌……進(jìn)入11月以來(lái)，持有物業(yè)股的股民體會(huì)到了市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變。原先“躺著就能賺”的物業(yè)股由熱轉(zhuǎn)冷，“上市即大漲”的局面暫告結(jié)束。

2020年第四季度，隨著監(jiān)管層對(duì)房企資金“三道紅線”要求的執(zhí)行日越來(lái)越近，房企分拆物業(yè)上市的熱情也進(jìn)入最高漲的時(shí)刻，四季度IPO發(fā)行規(guī)模將遠(yuǎn)大于前三季度總和。新股的大量供給，紓解了房企的資金壓力，卻也放大了物業(yè)管理板塊的缺點(diǎn)。分析人士指出，物業(yè)管理板塊必然會(huì)發(fā)生估值的結(jié)構(gòu)分化。

新股入市表現(xiàn)普遍欠佳

“上市對(duì)于世茂服務(wù)而言，是一個(gè)全新的起點(diǎn)?！?0月30日，世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇在港交所敲響鐘時(shí)如此說(shuō)。

獲得了騰訊、紅杉資本等青睞的世茂服務(wù)，被認(rèn)為是物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)質(zhì)股。招股書顯示，截至2020年6月30日，世茂服務(wù)在管面積為8570萬(wàn)平方米，合約建筑面積達(dá)1.25億平方米；2017年到2019年，公司收入由10.42億元增加至24.89億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為54.5%?？杉幢闳绱?，上市當(dāng)天，世茂服務(wù)仍出現(xiàn)破發(fā)，雖最終保住了16.6港元/股的發(fā)行價(jià)，但此后幾日股價(jià)上下震蕩，截至11月6日的收盤價(jià)為16港元/股，較發(fā)行價(jià)微跌。

同一天敲鐘的合景悠活，為合景泰富集團(tuán)旗下的物業(yè)股，表現(xiàn)就差出許多，自上市當(dāng)天便“跌跌不休”，截至11月6日的收盤價(jià)為6.21港元/股，較發(fā)行價(jià)跌出16%。時(shí)間再往前移，10月22日上市的第一服務(wù)和10月19日上市的卓越商企服務(wù)，股價(jià)也都呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。

“三道紅線”倒逼效應(yīng)顯現(xiàn)

新股集體表現(xiàn)欠佳，卻沒有影響到房企分拆物業(yè)上市的意愿。就在8日，市場(chǎng)傳出消息，融創(chuàng)物業(yè)計(jì)劃于本周公開招股，恒大物業(yè)也正尋求在最短的時(shí)間內(nèi)通過(guò)香港上市聆訊。統(tǒng)計(jì)顯示，目前仍有11家物業(yè)管理公司等待上市發(fā)行，四季度的物業(yè)公司IPO發(fā)行規(guī)模將遠(yuǎn)大于前三季度88.8億元的總和。

房企為何趕在年末搶推物業(yè)股？即將于2021年推行的資金“三道紅線”要求，被視為懸在頭頂?shù)摹斑_(dá)摩克里斯之劍”。這“三道紅線”是指：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1。按照要求，排名前十的房企也少有全達(dá)標(biāo)者。就像萬(wàn)科董事局主席郁亮所說(shuō)：“‘三道紅線’要求對(duì)整個(gè)行業(yè)都是挑戰(zhàn)。”

“2019年之前，物業(yè)管理公司的分拆上市在意圖上主要是期待輕資產(chǎn)板塊迅速發(fā)展。但2020年以來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)的高估值成為企業(yè)分拆的關(guān)鍵誘因，而‘三道紅線’為標(biāo)志的金融監(jiān)管政策，更令部分房地產(chǎn)企業(yè)將物業(yè)管理分拆視為一種去杠桿、加權(quán)益的手段?！敝行抛C券在專題研究報(bào)告中指出，“三道紅線”之下，無(wú)論企業(yè)的物業(yè)管理板塊是否已經(jīng)運(yùn)營(yíng)成熟，很多企業(yè)都急于推動(dòng)物業(yè)管理公司分拆上市，目的是通過(guò)股權(quán)融資的方式補(bǔ)充權(quán)益，以顯著改善企業(yè)杠桿水平，尤其是資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率。

物管行業(yè)絕非“躺著賺錢”

硬幣的另一面是，當(dāng)物業(yè)股越來(lái)越多后，超高的市盈率也開始出現(xiàn)分化。統(tǒng)計(jì)顯示，2020年上市的10余只物業(yè)新股普跌。以鴻坤旗下的燁星集團(tuán)為例，截至11月6日的收盤價(jià)為1.07港元/股，較發(fā)行價(jià)跌幅達(dá)31.4%。

“板塊高估值不是浮沙建塔。物業(yè)管理板塊已經(jīng)告別了以往‘雞犬升天’的局面?！敝行抛C券研究部分析師指出，新股大量供給放大了物業(yè)管理板塊的缺點(diǎn)，即部分高毛利率的企業(yè)或許不值得高估值，因?yàn)槠錁I(yè)績(jī)包含一部分關(guān)聯(lián)方支持的因素。另外，投資者也意識(shí)到，此前稀缺的是板塊可投資標(biāo)的，中國(guó)物業(yè)管理公司并不稀缺。

“物業(yè)管理行業(yè)并非‘躺著賺錢’?！痹诜治鰩熆磥?lái)，盡管物業(yè)管理行業(yè)是個(gè)萬(wàn)億級(jí)的大市場(chǎng)，但并不是每一家公司都具備成長(zhǎng)性。恰巧，物業(yè)管理板塊的投資看重的是成長(zhǎng)性。因此，物業(yè)股的估值最終還是會(huì)趨于合理，市場(chǎng)也會(huì)做出更理性的選擇。

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