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“套路太深”“處處藏雷”“失去了安身之所，還要償還欠款”……僅僅兩年多，長(zhǎng)租公寓的命運(yùn)猶如坐過(guò)山車(chē)，從“爆紅”的風(fēng)口急轉(zhuǎn)直下，成為“爆雷”的風(fēng)口。

由于“甲醛超標(biāo)”“租金貸爆雷”“資金鏈斷裂”等事件引發(fā)公眾信任危機(jī)，人們對(duì)長(zhǎng)租公寓的評(píng)價(jià)也越發(fā)趨于負(fù)面。

長(zhǎng)租公寓從“高光時(shí)刻”到“至暗時(shí)刻”，行業(yè)走向分水嶺。這一邊中小平臺(tái)資金鏈斷裂、雷聲不斷，另一邊頭部平臺(tái)債臺(tái)高筑，或?qū)⒂瓉?lái)資本狂歡。一些長(zhǎng)租公寓沒(méi)在“長(zhǎng)”字上下功夫，卻一頭扎進(jìn)吹泡泡、講故事、圈地占坑，讓人唏噓，更令人擔(dān)憂(yōu)。

長(zhǎng)租公寓“短”在哪里？就當(dāng)前“爆雷”爆出的問(wèn)題看，“高收低租”和“高杠桿的租金貸”等快速擴(kuò)張模式，是長(zhǎng)租公寓的主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

國(guó)家號(hào)召發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，大量的企業(yè)蜂擁而至，僅靠普通民房微薄的月租金，是難以養(yǎng)活這些企業(yè)的。于是企業(yè)不斷囤積可出租房源，在租金上利用時(shí)間差獲得資金池，并從中玩起了金融游戲。

從根子上看，其實(shí)是租房市場(chǎng)的投資回報(bào)率，大大低于公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)的預(yù)期。市場(chǎng)供大于求后，大多長(zhǎng)租公寓想保持微利都很困難，“低進(jìn)高出”賺取差價(jià)的盈利能力，需要高效率的管理才能實(shí)現(xiàn)。

規(guī)模是需要資金支撐的。對(duì)于房租回報(bào)率過(guò)于樂(lè)觀的判斷，讓不少長(zhǎng)租公寓企業(yè)采取了激進(jìn)的投資策略，資產(chǎn)狂飆突進(jìn)。為了擴(kuò)大供給規(guī)模，搶占區(qū)域市場(chǎng)，不惜哄抬租金，流血也要拿下房源。

部分運(yùn)營(yíng)企業(yè)信奉“贏家通吃”邏輯，錯(cuò)把規(guī)模當(dāng)壁壘，過(guò)于追求“規(guī)?；薄邦^部效應(yīng)”，勝過(guò)了對(duì)本身效率和穩(wěn)定性追求。當(dāng)把規(guī)模錨定為關(guān)鍵指標(biāo)（ＫＰＩ）時(shí)，造成大量房源空置，出租率走低，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)加劇。

猶如當(dāng)年的網(wǎng)約車(chē)、共享單車(chē)、Ｐ２Ｐ等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的“燒錢(qián)”模式，看似快速占領(lǐng)了市場(chǎng)，但風(fēng)險(xiǎn)“免疫力”極低。一旦外部環(huán)境有風(fēng)吹草動(dòng)，這些運(yùn)營(yíng)企業(yè)缺少資本支撐，只能面臨“爆雷”的結(jié)局。

租金不可能快速上漲，企圖從租賃市場(chǎng)“賺快錢(qián)”傷害很大。相較于一路高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)漲幅，房租雖然也是年年上漲、單邊上揚(yáng)，但漲幅卻要低很多。

克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓行業(yè)平均利潤(rùn)水平僅在2%－4%，現(xiàn)金流回正周期至少需6年以上。業(yè)內(nèi)估算，目前國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓租金回報(bào)率不足3%，北上廣深等地大約只有１.５％，遠(yuǎn)低于運(yùn)營(yíng)企業(yè)融資成本，也低于發(fā)達(dá)國(guó)家普遍５％以上的租金回報(bào)率。

如此巨大的“剪刀差”讓中國(guó)的租房市場(chǎng)呈現(xiàn)出畸形的矛盾——一邊是“租不起房”的租客，一邊是“賺不到錢(qián)”的運(yùn)營(yíng)企業(yè)，還要承擔(dān)和消化競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)張風(fēng)險(xiǎn)、資金鏈風(fēng)險(xiǎn)和入住率風(fēng)險(xiǎn)等，往往到頭來(lái)受損最嚴(yán)重的還是年輕的租客們。

對(duì)于“買(mǎi)不起房才會(huì)租房”的年輕人，房租價(jià)格高低固然重要，但更重要的是一個(gè)可以長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的房源。

長(zhǎng)租公寓最大的優(yōu)勢(shì)就在于穩(wěn)定，即使價(jià)格有所上浮，多數(shù)租客也能夠接受。運(yùn)營(yíng)企業(yè)沒(méi)有必要逞一時(shí)之“快”，而錯(cuò)失“超過(guò)2億人口、年租金規(guī)模過(guò)萬(wàn)億元”的發(fā)展機(jī)遇。

長(zhǎng)租公寓“短命化”的結(jié)局，不免讓人唏噓不已?！埃眰€(gè)多月６家關(guān)門(mén)”“一年多２３家相繼倒閉”……長(zhǎng)租公寓頻頻“爆雷”不僅讓租客欲哭無(wú)淚，也讓運(yùn)營(yíng)企業(yè)自身不寒而栗。

一個(gè)行業(yè)過(guò)度金融化、過(guò)度依賴(lài)資本駛?cè)搿翱燔?chē)道”，必然會(huì)犧牲掉對(duì)“穩(wěn)定”“安全”等一些底層需求?；貧w最本真的商業(yè)邏輯，專(zhuān)注于自身業(yè)務(wù)，才能讓行業(yè)駛?cè)胝壈l(fā)展“長(zhǎng)”下去。不可否認(rèn)，市場(chǎng)化的長(zhǎng)租公寓可以滿(mǎn)足用戶(hù)個(gè)性化的需求，可以豐富住房租賃市場(chǎng)的供給形式。

但是，住房問(wèn)題不僅是一個(gè)市場(chǎng)熱點(diǎn)，更是一個(gè)民生痛點(diǎn)。住房租賃市場(chǎng)迫切需要在不斷規(guī)范中完善和發(fā)展，需要行業(yè)企業(yè)在化解傳統(tǒng)租房市場(chǎng)租期不穩(wěn)定、信息不對(duì)稱(chēng)等問(wèn)題上多下功夫，在為租客提供保質(zhì)保量、不打折扣的服務(wù)上下功夫。

否則，租客給企業(yè)交了一年的房租，住了幾個(gè)月就被房東趕出來(lái)，這算哪門(mén)子的市場(chǎng)化服務(wù)和創(chuàng)新呢？（記者潘曄、楊紹功、鄧華寧、鄭生竹）

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