全球商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)公司Avison Young最近發(fā)布了一項(xiàng)新研究，該研究確定了機(jī)構(gòu)對(duì)共享所有權(quán)進(jìn)行投資的機(jī)會(huì)，我們坐下來對(duì)公司的住宅投資總監(jiān)Burak Varisli進(jìn)行了簡短而獨(dú)家的采訪，以了解更多信息。

共有所有權(quán)是指購買者購買房屋的份額(通常在25%到75%之間)，而住房提供者保留剩余股權(quán)的所有權(quán);在共享所有權(quán)下，最低存款額必須為購買者股份價(jià)值的10%。

從概念上講，共享所有權(quán)已有40年的歷史了，1979年，這種類型的第一個(gè)發(fā)展成果在諾丁山推向市場。

根據(jù)阿維森·楊(Avison Young)的報(bào)告，所有權(quán)共享模式僅限于年收入低于80,000英鎊(倫敦為90,000英鎊)的家庭，目前在英國大約有200,000共享所有權(quán)物業(yè)。

但是，盡管市場份額相對(duì)較小，但由于英國住房市場(尤其是在倫敦和東南部地區(qū))承受著持續(xù)增長的承受能力危機(jī)的困擾，因此在過去十年中，共享所有權(quán)有了顯著增長。

根據(jù)上述最新的《英國住房調(diào)查》，英格蘭的房屋所有權(quán)已從2003年的峰值71%下降至2017-18年度的64%。

如先前在《居民》中提到的那樣，房屋所有權(quán)在年輕一代中已大大下降，估計(jì)有三分之一的千禧一代從未擁有房屋。

英國住房調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，過去十年中25-35歲的年輕人的房屋擁有率從55%下降到38%;而平均存款已攀升至近45,000英鎊。

隨著越來越多的人被迫進(jìn)入私人租房領(lǐng)域，也推動(dòng)在倫敦和東南部提供負(fù)擔(dān)得起的住房，Avison Young也擁護(hù)這一點(diǎn)。

盡管如下所述，低成本房屋的整體交付量有所增加，但與強(qiáng)勁的需求相比，庫存仍然不足。

Avison Young認(rèn)為，共享所有權(quán)是一種“關(guān)鍵產(chǎn)品”，“不僅具有產(chǎn)生重大商業(yè)影響的潛力，而且還可以為社區(qū)提供社會(huì)價(jià)值。”

對(duì)于那些定價(jià)高于公開市場的人，共享所有權(quán)提供了一種有吸引力的替代房屋所有權(quán)的方法，它是與Starter Homes和Help to Buy一起的眾多計(jì)劃之一。

但是，與“幫助購買”股權(quán)貸款相比，“共享所有權(quán)”通?？梢运愕蒙细鼘?shí)惠，“購買幫助”股權(quán)貸款的購買者需要支付17,000英鎊(5%)的押金，而“共享所有權(quán)”下25%的股權(quán)僅需要一半。

共有所有權(quán)通常由房屋協(xié)會(huì)擁有和管理，但是，自2016年以來，政府已向該行業(yè)提供了41億英鎊的資金，以交付135,000套新房屋以及贈(zèng)款資金和私人投資改革，為機(jī)構(gòu)投資者解鎖了共享所有權(quán)市場。

Avison Young住宅投資部負(fù)責(zé)人理查德·斯通豪斯(Richard Stonehouse)認(rèn)為：“作為資產(chǎn)類別，共有所有權(quán)沒有得到足夠的播放時(shí)間。這通常歸因于產(chǎn)品的復(fù)雜性和有限的供應(yīng)。隨著更多精明的投資者開始轉(zhuǎn)向投資的利益，市場流動(dòng)性的增加將創(chuàng)造更大的透明度，而那些受到良好建議的投資者將越來越受益。”

Avison Young的住宅投資總監(jiān)Burak Varisli在較早前發(fā)表的一份聲明中說：“越來越多的私人和機(jī)構(gòu)投資者通過創(chuàng)新的業(yè)務(wù)和融資模式，在共享所有權(quán)中投入了大量資金。”

Varisli先生于2005年開始財(cái)產(chǎn)之旅，曾任Assesttrust Housing Limited企業(yè)融資助理總監(jiān)。

我們專門與Varisli進(jìn)行了交談，以了解更多有關(guān)這些“創(chuàng)新”模式如何幫助加快在全國范圍內(nèi)，尤其是在倫敦和東南部地區(qū)交付經(jīng)濟(jì)適用房的方式的更多信息。

居民：感謝您接受我們的采訪，您能否詳細(xì)說明為什么艾維森·楊(Avison Young)如此熱衷于共享所有權(quán)及其帶來的好處?

布拉克·瓦里斯利(Burak Varisli)：我的職業(yè)生涯始于Assesttrust，這是有史以來第一批試圖在無償資助的情況下使負(fù)擔(dān)得起的投資在負(fù)擔(dān)得起的住房領(lǐng)域中可行的投資者之一。

在我的時(shí)間里，我們?cè)谏鐣?huì)保障性住房方面投入了大量資金，主要是對(duì)共有所有權(quán)進(jìn)行了投資。

在這段時(shí)間里，我與房屋協(xié)會(huì)和機(jī)構(gòu)投資者有大量接觸，在此期間，我們?cè)噲D增加增加的資產(chǎn)，以增加對(duì)機(jī)構(gòu)社區(qū)的所有權(quán)共享。[這種嘗試獲得更多風(fēng)險(xiǎn)的嘗試]是一個(gè)挑戰(zhàn)，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)，這是對(duì)產(chǎn)品和投資者的一種誤解，而且當(dāng)時(shí)對(duì)投資者的共享所有權(quán)還沒有真正的了解。

RP：您從投資者那里經(jīng)歷了哪種消極情緒?

BV： “投資者[以安全為由，對(duì)所有權(quán)的復(fù)雜性，住房協(xié)會(huì)的住房單位的市場規(guī)模以及缺乏私人投資感到抱怨]。

人們一直認(rèn)為[共享所有權(quán)]在住宅市場的替代市場[處于]邊緣。時(shí)光倒流，住宅領(lǐng)域的機(jī)構(gòu)投資并不是一件大事，而現(xiàn)在，在“買來租”和其他所有東西的支持下，這種投資正變得越來越重要。

在金融危機(jī)之后的幾年中，政府撤回了贈(zèng)款資金，主流銀行減少了臨時(shí)債務(wù)資金;住宅市場中向社會(huì)和經(jīng)濟(jì)適用房的機(jī)構(gòu)投資范圍顯著增長。

以此為依托，投資者對(duì)共享所有權(quán)資產(chǎn)的理解和需求在不斷增長，但在投資方面仍遠(yuǎn)未達(dá)到全部潛力。

從我們的角度來看，我們相信這也是可以與租金(按需購買等)一起成為市場上的主流產(chǎn)品的產(chǎn)品之一，并提供了一種很好的獲取房屋所有權(quán)和在社區(qū)中產(chǎn)生社會(huì)影響的方式。”

RP：鑒于蘇格蘭和威爾士的股份持股量很少，為什么艾維森·揚(yáng)(Avison Young)專注于倫敦和東南部，是否有特定的原因?

BV： “盡管共享所有權(quán)在蘇格蘭和威爾士確實(shí)存在，但共享所有權(quán)在英格蘭如此成功的原因之一是由于政府以贈(zèng)款形式提供的支持。

另一方面，與蘇格蘭和威爾士相比，英格蘭的負(fù)擔(dān)能力壓力要大得多，而且蘇格蘭和威爾士的房屋協(xié)會(huì)更傾向于通過租賃計(jì)劃而非共享所有權(quán)來交付產(chǎn)品。

在英國，市場增長，可負(fù)擔(dān)性和盈利能力等基本面更為突出。”

RP：自2015/16年以來，在英格蘭，共享所有權(quán)的起步和完成都增加了一倍以上。為什么您認(rèn)為共享所有權(quán)在倫敦和東南部如此受歡迎?

BV： “撥款翻倍的原因歸結(jié)于三個(gè)因素：

首先，倫敦和東南地區(qū)日益增長的負(fù)擔(dān)能力壓力推動(dòng)了越來越多的發(fā)展。

其次，住房和交付模式的變化不斷增加，以及到2015年前缺乏可負(fù)擔(dān)得起的和社會(huì)性住房的可用贈(zèng)款，[與當(dāng)今可用贈(zèng)款的高水平相比]。住房協(xié)會(huì)開始越來越多地尋找“私有出售”和“共有”之類的保有權(quán)，從中他們可以看到銷售的直接收益(用于補(bǔ)貼其負(fù)擔(dān)得起的住房產(chǎn)品的交付，從而使他們能夠在“共享所有權(quán)”下交付更多住房。

第三個(gè)非常重要的因素是自2014年以來，已經(jīng)通過贈(zèng)款資金提供了大量贈(zèng)款用于[共享所有權(quán)]產(chǎn)品交付，并且倫敦和GLA一直是[此]增長的主要驅(qū)動(dòng)力。 ”

RP：倫敦有沒有共享所有權(quán)不起作用的地區(qū)?

BV： “雖然我無法評(píng)論具體細(xì)節(jié)，但我們(Avison Young和整個(gè)市場)進(jìn)入倫敦市中心的一個(gè)階段，從消費(fèi)者的角度來看，購買和交付共享所有權(quán)變得非常困難。

在諸如Regents Park等地區(qū)的物業(yè)，我們將開發(fā)每平方英尺900至950英鎊的單位，當(dāng)您的收入上限設(shè)定為每年90,000英鎊時(shí)，[對(duì)于消費(fèi)者]很難獲得該物業(yè)的25%(倫敦的家庭有90,000英鎊的上限才有資格獲得共享所有權(quán)。

因此，結(jié)果是，倫敦市中心受到巨大壓力，我相信，在城市的某些地方，共享所有權(quán)產(chǎn)品實(shí)際上不起作用。”

Varisli先生總結(jié)道：“展望未來，我們相信隨著越來越多的投資者尋求有意義的機(jī)會(huì)的接入點(diǎn)，資產(chǎn)類別將獲得更大的動(dòng)力。英國負(fù)擔(dān)得起的住房短缺是眾所周知的事實(shí)，無需辯論。共享所有權(quán)是一項(xiàng)關(guān)鍵產(chǎn)品，不僅可能產(chǎn)生重大的商業(yè)影響，而且還可以為社區(qū)提供社會(huì)價(jià)值。”

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