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長租公寓近年悄然興起，不少運(yùn)營商忙著搶房源，占市場。但因各種原因，一些運(yùn)營公司違約提前解除合同的情況屢有發(fā)生。那么，免租期租金損失應(yīng)由誰來承擔(dān)呢？
2018年2月8日，王某（甲方）與某運(yùn)營公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》約定，甲方將其所有的房屋出租給乙方，租賃期限從2018年2月15日至2021年2月14日。按照合同約定，租賃期內(nèi)開始的前90天為免租期，乙方免費(fèi)使用無須向甲方支付租金；前三年的月租金分別是2600元、2700元和2800元。2019年1月，雙方見面洽談房租降價(jià)續(xù)約問題時(shí)，運(yùn)營公司要求退租并拒絕支付違約金及相關(guān)費(fèi)用，協(xié)商不成后，運(yùn)營公司留下房屋鑰匙單方離去，后再度向王某索要鑰匙時(shí)遭到拒絕。2月20日，王某致電詢問是否續(xù)租，運(yùn)營公司予以否定。于是，王某將其訴至法院，要求支付違約金5400元并賠償兩個月免租期的房屋租金5200元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某拒絕歸還鑰匙，提前收回房屋，導(dǎo)致運(yùn)營公司無法在租賃期內(nèi)使用房屋。合同約定前90天為免租期未附任何條件，同時(shí)也未明確是每年免一個月的租期，因此王某無權(quán)要求違約金。運(yùn)營公司于2019年2月20日明確表示不再租賃，也就是說，租賃合同是因運(yùn)營公司原因提前解除，其仍要求3個月的免租期對王某明顯不公平。綜合租賃合同的約定以及免租期的設(shè)定初衷，法院認(rèn)定合同約定的90天免租期與3年的租賃期間相聯(lián)系，因此判決運(yùn)營公司向王某支付5200元免租期租金。
按照民法總則第6條規(guī)定，“民事主體從事民事活動，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！惫皆瓌t是民法的一項(xiàng)基本原則，法院在審理案件時(shí)遇到法律無明文規(guī)定，當(dāng)事人亦沒有約定的情況下，以實(shí)現(xiàn)社會公平正義為出發(fā)點(diǎn)來處理當(dāng)事人之間的糾紛。
法官解釋，本案雙方約定了免租期，卻未約定合同提前解除的情況下，免租期租金損失的分擔(dān)比例，法律對此亦無明文規(guī)定，在此情況下適用公平原則。本案如果以合同約定的免租期未附條件為由駁回王某要求免租期損失的訴訟請求，運(yùn)營公司租房僅一年卻獲得90天免租期，且運(yùn)營公司為違約方，這對王某極不公平，因此他雖未能證明其主張的“每年給一個月免租期”，但法院從公平原則出發(fā)，仍支持了其訴訟請求。
結(jié)合本案，法官建議租賃雙方在訂立合同時(shí)，如約定了免租期，應(yīng)同時(shí)考慮合同提前解除及解除過錯方和過錯比例，約定免租期租金損失的具體分擔(dān)。
（作者單位：北京市第二中級人民法院）
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