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樂伽爆雷 青年群體成最大受害者

交了一年房租，才住6個(gè)月房東就來趕人。80后李開明，通過中介在南京市郊租到一套屬于南京樂伽商業(yè)管理公司（以下簡稱“樂伽”）的房子。樂伽停業(yè)后，房東天天來敲門。經(jīng)過警方調(diào)解，雙方各讓一步，李開明一家可以住3個(gè)月后再搬走。

8月7日，樂伽發(fā)布公告稱，公司已停止經(jīng)營，無法償還客戶欠款。樂伽爆雷，影響到南京、蘇州等8個(gè)城市的數(shù)十萬家庭，僅南京就涉及5萬套房子。

據(jù)了解，樂伽的租客有許多是剛畢業(yè)的大學(xué)生，此次爆雷，年輕人成了受害主體。南京市目前的解決方案基本是房東租客各擔(dān)責(zé)一半。原本就經(jīng)濟(jì)拮據(jù)的青年租客遭受了不小的損失。

調(diào)解成功率約七八成，維權(quán)群改名直租群

劉淳燕在南京讀研，今年1月17日，樂伽業(yè)務(wù)員和劉淳燕簽約時(shí)稱租金為2300元/月，年付可以優(yōu)惠到2000元/月。急著找地方落腳參加實(shí)習(xí)的劉淳燕，簽下了一年的合同，押金房租共支付了2.6萬元。直到房東露面，她才知道樂伽給房東的價(jià)格是每個(gè)月2700元/月，房東只收到了半年的房租。經(jīng)過雙方多次的協(xié)商，劉淳燕可以再住兩個(gè)月后搬走，還要交2000元保證金，最終算下來她損失了1萬元。

樂伽出事后，南京市各區(qū)政府在轄區(qū)設(shè)立了調(diào)解服務(wù)點(diǎn)，安排律師和租賃企業(yè)工作人員妥善解決房東租客矛盾。南京市住房租賃協(xié)會還推薦我愛我家、自如等5家住房租賃企業(yè)，作為樂伽的業(yè)務(wù)承接方。其他涉及樂伽業(yè)務(wù)的城市也分別安排了業(yè)務(wù)承接方。

棲霞區(qū)調(diào)解員介紹，調(diào)解是民間行為，不是政府行為，調(diào)解處是給房東和租客搭建一個(gè)溝通的平臺。調(diào)解處建議各擔(dān)一半損失，損失在3個(gè)月房租以內(nèi)的，引導(dǎo)房東讓租客住到期滿；超過3個(gè)月的，引導(dǎo)租客根據(jù)市場價(jià)格給予房東適當(dāng)補(bǔ)貼，房東也作出一定讓步，雙方達(dá)成協(xié)議者與5家企業(yè)重新簽訂合同。

“調(diào)解是目前最好的處理方式。”一位參與調(diào)解工作的律師分析說，如果走司法程序，兩場官司打下來估計(jì)要半年，而樂伽無法承擔(dān)違約欠款，最終房東和租客還得協(xié)商解決。

一位參與調(diào)解工作的房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人透露，截至8月20日，南京市調(diào)解處共計(jì)接待4000組房東、租客，調(diào)解成功率約有70%~80%。

這位負(fù)責(zé)人說，對于達(dá)不成一致意見的，中介公司提供臨時(shí)周轉(zhuǎn)房，或者與參與調(diào)解的公寓租賃公司簽訂合同，給予租客一兩個(gè)月的房租優(yōu)惠，盡量解決租客困難。

“這是房產(chǎn)中介行業(yè)挽回房屋中介聲譽(yù)，給租客們信心的做法。”這位負(fù)責(zé)人介紹，行業(yè)協(xié)會已經(jīng)達(dá)成共識，要化解這次的行業(yè)信任危機(jī)。

一些維權(quán)者也倡議雙方協(xié)商解決。隨著事件漸漸平息，原本房東、租客的維權(quán)群改名為直租群，成為一個(gè)新的租房平臺，“不讓中間商賺差價(jià)”。

專項(xiàng)整治“高收低出”

8月12日，南京市住房保障和房產(chǎn)局發(fā)布通知，為防范和化解住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)，南京市房產(chǎn)局、公安局、市場監(jiān)管局、地方金融監(jiān)管局等部門將用兩個(gè)月時(shí)間整治租房市場，嚴(yán)查“高收低出”、挪用租金等行為。

這次專項(xiàng)行動主要針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)。企業(yè)利用貸款融資高額租金搶占房源，搞“高收低出”、挪用租金，強(qiáng)制或誘導(dǎo)租客使用“租金貸”等行為將被嚴(yán)厲打擊。企業(yè)發(fā)布虛假租賃房源信息、違規(guī)出租或代理不符合出租條件的房屋、無證照經(jīng)營或超出核準(zhǔn)范圍經(jīng)營、未按要求進(jìn)行機(jī)構(gòu)備案或信息登記等也在整治范圍內(nèi)。此外，相關(guān)部門還將嚴(yán)查房東或企業(yè)采取暴力或“軟暴力”驅(qū)逐承租人的行為。

這場專項(xiàng)整治就是針對樂伽爆雷事件開展的。據(jù)了解，目前樂伽高管已被警方控制，公司資金已被凍結(jié)。

從三年前靠15萬元注冊資金起家到擁有數(shù)萬套房源，樂伽爆雷，揭開了長租公寓企業(yè)野蠻生長的神秘面紗。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長債短借，盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致資金鏈斷裂，是樂伽爆雷的主要原因?！拔艺J(rèn)為他們有洗房（借租房名義侵吞房東和租客的錢——記者注）的嫌疑?！币晃粡氖鹿⒆赓U的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，樂伽就是利用大眾圖便宜的心理實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的。

這位負(fù)責(zé)人說，高收低租可以說是市場行為，但樂伽燒的是誰的錢？后期怎么補(bǔ)回來？網(wǎng)約車、共享單車在前期不斷燒錢培育市場的過程中，燒的是投資方的錢。樂伽一沒資本，二沒融資，卻敢虧錢來培育市場，這純粹是擾亂市場破壞行業(yè)聲譽(yù)的行為。

近兩年，先后有杭州鼎家公寓、寓見公寓（上海）、南京玉恒公寓等二十多家長租公寓企業(yè)資金鏈斷裂。

一位房產(chǎn)律師指出，租賃是民生行業(yè)，長租公寓企業(yè)過度金融化，用下游的租金填補(bǔ)上游的窟窿，收房越多，窟窿越大，爆雷是早晚的事。

凸顯行業(yè)監(jiān)管空白

樂伽高風(fēng)險(xiǎn)運(yùn)營為什么沒有得到及時(shí)監(jiān)管？

“長租公寓作為租賃市場的新興行業(yè)，目前還沒有相關(guān)法規(guī)對其進(jìn)行監(jiān)管?！币晃粎⑴c調(diào)解的律師說，長租公寓行業(yè)不屬于房屋中介，是租賃公司，又不屬于金融監(jiān)管對象，沒有指定部門監(jiān)管。近兩年頻頻爆雷屬于行業(yè)發(fā)展早期階段的正常現(xiàn)象。

這個(gè)說法也得到了多家房產(chǎn)中介企業(yè)的認(rèn)同。房屋中介公司不經(jīng)手租金，只負(fù)責(zé)找客戶，收服務(wù)費(fèi)，樂伽接受房主委托，長期出租，靠經(jīng)手租金形成現(xiàn)金流，況且一房一價(jià)，房源分散，監(jiān)管難度較大。

“員工道德風(fēng)險(xiǎn)是房屋租賃行業(yè)的最大隱患?！?65房產(chǎn)網(wǎng)工作人員告訴記者，租賃行業(yè)就業(yè)門檻低，員工素質(zhì)相對差，存在道德風(fēng)險(xiǎn)。租賃行業(yè)一房一價(jià)，可能存在員工與房東合伙騙錢的現(xiàn)象。

樂伽爆雷的導(dǎo)火索恰恰就是員工涉嫌侵吞房款。樂伽在7月20日發(fā)布的公告中提到，其合肥分公司員工涉嫌侵占公司資金的現(xiàn)象屢禁不止。

一位業(yè)內(nèi)人士建議，把長租公寓企業(yè)與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人納入誠信管理，在行業(yè)內(nèi)部做到規(guī)范化、體系化，不失為一種有效的監(jiān)管辦法。

中國青年報(bào)·中國青年網(wǎng)記者 李潤文 實(shí)習(xí)生 汪琦雯

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