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宅基地補償（征收宅基地及住宅房屋的法定補償標準）
導(dǎo)讀：在明律師已經(jīng)為大家解讀了國有土地上房屋和農(nóng)村集體土地中的耕地在面臨征收時的補償問題（點擊閱讀：征收耕地的法定補償標準，就是這些?。?。那么還剩下廣大農(nóng)民兄弟最關(guān)心，也是對其權(quán)益影響最大的一個：農(nóng)村宅基地上房屋遇征收時的補償問題……
在明律師講原則：兩大原則，務(wù)必牢記其一，宅基地遇征收時的補償，沒有全國統(tǒng)一的標準?！锻恋毓芾矸ā返?7條規(guī)定，征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。據(jù)此，對宅基地的補償是沒有放之四海皆準的標準的。實踐中很多被征地農(nóng)民習慣于上來就問我們“標準”，這個我們是很無奈的。北京的一塊宅基地，和邊疆地區(qū)的某塊宅基地，其補償標準自然是不同的。因此，被征地農(nóng)民一定要明晰這點，去查找自己土地所在地的地方性規(guī)定。
其二，對宅基地上房屋（主要指住宅用房）的拆遷補償，參照590號令的精神執(zhí)行。根據(jù)中紀委、監(jiān)察部《規(guī)范征地拆遷行為的通知》，（農(nóng)村）房屋拆遷要按照建筑重置成本補償，宅基地征收按當?shù)匾?guī)定的征地標準補償，被征地拆遷農(nóng)戶所得拆遷補償以及政府補貼，能夠保障其選購合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行。
對此，北京在明律師事務(wù)所的青年律師陳麗芳表示，“參照”與嚴格遵從不同，是大體上按590號令的原則走的意思。實踐中被征地農(nóng)民面臨住宅房屋拆遷時一要看當?shù)貥藴?，二要?90號令，兩者結(jié)合起來理解，是較為客觀而符合實際的。
我們以法治的“首善之區(qū)”北京為例來做說明，看看是如何“參照”執(zhí)行590號令精神的。
首先講補償安置方式：
貨幣補償； 房屋安置； 另行審批宅基地。
實踐中，以前面兩種情形較為多見，“另行審批宅基地”僅在“有條件的地區(qū)”實行。也就是說，從補償安置方式上看，宅基地上房屋拆遷與590號令是區(qū)別不大的，這里不再展開。
其次，講兩個公式：
房屋拆遷補償價= 宅基地區(qū)位補償價 × 宅基地面積 + 被拆遷房屋重置成新價
拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償?shù)?，拆遷人應(yīng)當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。給了錢的，就不再給房或者批地了。
拆除宅基地上房屋以國有土地上的房屋安置的，雙方按前述規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價結(jié)算差價即可。也就是說，用的仍然是這個公式。
所謂“重置成新價”，是指一定時間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價，也就是把一棟推倒的房屋重新蓋起來的成本價、蓋房錢，這個數(shù)字全國的差別不會太大（在北京蓋房和在邊疆地區(qū)蓋房本身的成本幾無差別），數(shù)額也不會很大（就是四壁+屋頂），通常在400~700元每平米幅度內(nèi)確定。
宅基地區(qū)位補償價稍微復(fù)雜一點，公式如下：
宅基地區(qū)位補償價= 〔（當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價 – 房屋重置成新均價）× 戶均安置面積〕÷ 戶均宅基地面積
所謂“當?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價”，由區(qū)縣人民政府參照一定時間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品住宅均價、城市規(guī)劃等情況綜合確定。簡言之，宅基地上房屋的拆遷補償標準是與國有土地上房屋征收的補償標準緊密相關(guān)的，但實踐中通常會比“周邊類似房地產(chǎn)的市場價格”略低。
此外，對于利用宅基地內(nèi)自有房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，拆遷人還應(yīng)當適當補償停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟損失。具體損失補償標準由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。當然，搬遷補助費也是要有的，標準同樣由區(qū)、縣人民政府規(guī)定。這兩項是和國有土地上房屋征收差不多的。所以，
宅基地上房屋拆遷的補償= 宅基地區(qū)位補償價 × 宅基地面積 + 房屋重置成新價 + 搬遷補助費 + 停產(chǎn)停業(yè)損失（合法的營業(yè)用房才有）
在明律師想最后提示廣大被征地農(nóng)民的是，通常而言，現(xiàn)階段農(nóng)村宅基地面臨征收時均已被列入了城市規(guī)劃區(qū)，那么其整體補償標準應(yīng)當依據(jù)590號令的大致標準和原則進行，“同地不同價”的現(xiàn)象必將逐步成縮減之勢。如果被征收人確實認為補償與市場價格差距過大，及時咨詢專業(yè)征收維權(quán)律師，考慮是否有維權(quán)的必要，就應(yīng)當被納入到日程中來。
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