步入11月，土拍熱門(mén)地塊陸陸續(xù)續(xù)入市，熱門(mén)的土拍市場(chǎng)已經(jīng)傳遞到新房市場(chǎng)，整理了一下近期北京剛開(kāi)盤(pán)以及將要開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目信息，做一下分享。

熙華臺(tái)

2023年5月6日拍的地，建工+城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體 最終通過(guò)搖號(hào)方式 拿到青塔地塊，地塊價(jià)格封頂。

項(xiàng)目面積段96-156㎡，125-156㎡均做四居，得房率高達(dá)82-87%，指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn)/平，總價(jià)816萬(wàn)起。

項(xiàng)目周邊以老舊二手小區(qū)為主，次新房不多，附近的二手小區(qū)保利·和光逸境，均價(jià)10萬(wàn)+，南北戶型掛牌價(jià)在11萬(wàn)/平左右，金隅大成郡均價(jià)8.4萬(wàn)/平，130多平南北大三居戶型好，掛牌價(jià)在10萬(wàn)+。

往南3公里，是龍樾天元，指導(dǎo)價(jià)8.5萬(wàn);華曦府，指導(dǎo)價(jià)7.5萬(wàn);北京城建·宸知筑單價(jià)也是7.5萬(wàn)，對(duì)比周邊新房，屬于區(qū)域價(jià)格天花板。

項(xiàng)目位置很好，離海淀非常近，只有一路之隔，臨近規(guī)劃中的11號(hào)線，靠近四環(huán)，自駕上蓮石東路，西四環(huán)，京港澳都很方便。

但要注意的是項(xiàng)目臨鐵，北面的樓棟距離鐵路不到100米，噪音在所難免，選房的時(shí)候有線南側(cè)樓棟。

開(kāi)盤(pán)海報(bào)35億，沒(méi)有公布成交套數(shù)，私下打聽(tīng)的數(shù)據(jù)是取證437套，開(kāi)盤(pán)去化了200套，數(shù)據(jù)還不錯(cuò)。

森與天成

項(xiàng)目靠近南四環(huán)，距離新宮站只有500米，換四號(hào)線和十九號(hào)線都很方便，自駕到金融街、麗澤通勤時(shí)長(zhǎng)半小時(shí)內(nèi)，步行可到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、大悅春風(fēng)里，項(xiàng)目周圍多個(gè)公園環(huán)繞，完美符合公園地產(chǎn)定位。

版塊內(nèi)新房熱度很高，周邊的建發(fā)璟院在上市后快速的清盤(pán)，森與天成的熱銷是可以預(yù)期的。

小戶型也都安排了陽(yáng)臺(tái)，

項(xiàng)目面積段為76-168㎡，相比建發(fā)璟院，多了不少小戶型，尤為重要的是，適合西城區(qū)海淀區(qū)外溢以及新宮本地改善，總價(jià)預(yù)算750-1000萬(wàn)左右的人群。

目前已經(jīng)開(kāi)盤(pán)，不過(guò)開(kāi)盤(pán)開(kāi)的悄無(wú)聲息，也沒(méi)見(jiàn)到宣傳海報(bào)，可能是因?yàn)槟米C房源太少，目前就下了一個(gè)證，54套房子，但沒(méi)拿證的據(jù)說(shuō)可以先定房，下證后走手續(xù)。

香山樾

上半年的王炸地塊，6月14日，越秀以79.35億+4.5萬(wàn)㎡超低能耗摘得，后期引入城建共同開(kāi)發(fā)，改善天花板產(chǎn)品。

地塊占地7.39萬(wàn)平，見(jiàn)面8.96萬(wàn)平，限高12米，容積率1.05，預(yù)計(jì)供應(yīng)185-220-270面積段三到四居，460多套房源，185平占比39%，220平占比45%，270平占比16%。

地塊銷售指導(dǎo)價(jià)位121000元/㎡，加7000的精裝包，總價(jià)2178萬(wàn)起，首套首付871萬(wàn)起。

地塊周邊二手房，西山美廬約18萬(wàn)元/平米，香山藝墅約12萬(wàn)元/平米，東側(cè)五環(huán)內(nèi)頤和金茂府、融創(chuàng)香山壹號(hào)院均已售罄，網(wǎng)簽價(jià)均在11萬(wàn)+，目前頤和金茂府二手房掛牌價(jià)約14.5萬(wàn)元/平米。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)11月中旬開(kāi)盤(pán)

北投晟景汀瀾

項(xiàng)目位于通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)旁，是副中心核心板塊之一，距離通州商務(wù)園、運(yùn)河CBD約2公里，距離6號(hào)線物資學(xué)院站約3.3公里。

指導(dǎo)價(jià)5.5萬(wàn)/㎡，開(kāi)盤(pán)均價(jià)5.1萬(wàn)/㎡，主力面積段75-115平二-四居，有少量52-64㎡戶型，執(zhí)行套內(nèi)70/90政策，總價(jià)最低286萬(wàn)就能上車。

頤瑞府

通州唯一帶大陽(yáng)臺(tái)的改善新房。

項(xiàng)目位于通州東小馬，今年2月拿的地，底價(jià)拿的地，加上配建比較多，開(kāi)始以為會(huì)做成剛需盤(pán)，但產(chǎn)品出來(lái)設(shè)計(jì)成了改善型，之前通州的改善盤(pán)春和景明賣的不錯(cuò)，不過(guò)春和景明沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)。通州改善型的帶陽(yáng)臺(tái)的要數(shù)珠江闕了，但珠江闕的定位要更高一些，算是比較難得的改善產(chǎn)品。

項(xiàng)目一共6棟樓172戶，都是11層的一梯兩戶，主力戶型為137平、140平和170平，銷售指導(dǎo)價(jià)都是6.2萬(wàn)/平，總價(jià)850萬(wàn)起。

周邊有璀璨公元和京玥蘭園，指導(dǎo)價(jià)都一樣，但是璀璨公元和京玥蘭園都是偏剛需剛改的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，頤瑞府屬于享受型改善。

最后還有兩個(gè)二環(huán)新供應(yīng)的二環(huán)項(xiàng)目，二環(huán)不供地多年，不是新拿地項(xiàng)目，都是以前的遺留。

永定樾

乍一聽(tīng)名字像和永定府有點(diǎn)關(guān)系，查了一下，就在永定府邊上，這個(gè)位于原革新里地塊，屬于南二環(huán)棚改項(xiàng)目，北邊是永定府，南邊就是這個(gè)永定樾，1997年協(xié)議轉(zhuǎn)讓，目前產(chǎn)權(quán)年限只剩40多年。

項(xiàng)目邊上就是天壇府，前端時(shí)間六期開(kāi)盤(pán)，10分鐘275套，二環(huán)地段出改善產(chǎn)品，一個(gè)字，搶就完了。

項(xiàng)目供應(yīng)的產(chǎn)品為130-200平的三到四居，容積率1.8，一共3棟樓79戶，都是4-6層低密洋房。

從品質(zhì)上來(lái)說(shuō)，肯定沒(méi)辦法和招商璽、香山樾這樣的項(xiàng)目相比，但是地段無(wú)敵，在內(nèi)城屬于絕對(duì)稀缺的產(chǎn)品。

價(jià)格上可以參考一下天壇府，天壇府150-280的三到四居均價(jià)在12-13萬(wàn)，這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該差不多也是這個(gè)價(jià)位。

首開(kāi)璞瑅隱園

又一個(gè)二環(huán)豪宅

首開(kāi)璞瑅公館的最后一棟樓，06年左右拿的地，產(chǎn)權(quán)還剩50多年。

項(xiàng)目位于方莊版塊，紫芳園五區(qū)，距離二環(huán)只有900米。

曾經(jīng)方莊是北京最早的富人區(qū)，盡管目前北京的城市發(fā)展南不如北，但是作為二環(huán)的核心版塊，這里的房子也是賣一套少一套。

項(xiàng)目一共60套房子，均價(jià)11萬(wàn)左右，170-215㎡的三到四居，都是大平層產(chǎn)品，全精裝交付。值得一提的是整個(gè)社區(qū)全都是大戶型大平層，圈層非常純粹。

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北京樓盤(pán)返購(gòu)物卡金額

朝陽(yáng)

1、中建璞園、保利天匯、北熙區(qū)、中建星光里、璽悅朝陽(yáng)，蜂碩蜜居返購(gòu)物卡

昌平

2、北清橡樹(shù)灣、文源府、珺合府、梧桐山語(yǔ)、硅谷ONE,等蜂碩蜜居返購(gòu)物卡

石景山

3、璟山和煦、越秀天玥、中海學(xué)仕里、中海學(xué)府里，蜂碩蜜居返購(gòu)物卡

豐臺(tái)

4、森與天成、君禮著、建發(fā)璟院、招商臻園、熙華臺(tái)，九里熙宸，蜂碩蜜居返購(gòu)物卡

大興

5、中建玖玥府、曉月和風(fēng)、橡樹(shù)灣、御璟星城、中建星光城，蜂碩蜜居返購(gòu)物卡

通州

6、璀璨公元、國(guó)譽(yù)朝華、萬(wàn)科東廬、頤瑞府、京玥蘭園、武夷融御，蜂碩蜜居返購(gòu)物卡

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