過去20年，江蘇縣級城市翻天覆地，很多城市人口不斷壯大，而經濟也不斷突破，成為全國最先富裕的區(qū)域之一。

 

丹頂鶴之鄉(xiāng)，江蘇鹽城

對于江蘇鹽城地區(qū)，共有9個區(qū)縣，而對于濱海縣、阜寧縣、射陽縣來說，是鹽城地區(qū)人口大縣，也是鹽城地區(qū)經濟大縣。

自去年到今年，江蘇縣級城市房價出現(xiàn)較大幅度的增長，但隨著今年8月開始，房貸收緊，以及房地產開發(fā)企業(yè)三道紅線，抑制企業(yè)融資，對于縣級城市樓市或許有一定影響。

影響一個城市樓市的房價主要取決于人口支撐、產業(yè)支持以及土地供應三個因素。

城市風光

為了更好的了解這三個縣級城市的基本情況，首先讓我們來一起了解一下江蘇省濱?？h。

濱?？h總管轄面積超過1915平方公里，而常住人口達到了82萬人。但過去10年時間，濱?？h人口流出達到13萬人。

濱海縣遠離鹽城城區(qū)，對來說濱海縣處在連云港、鹽城、淮安等中心城市的中間位置。

從地理位置上看，

濱?？h區(qū)位地圖

對于濱海縣未來融入鹽城城區(qū)建設的概率并不高，而濱?？h未來更適合走就地城市化的道路。

2020年，濱?？h共完成經濟總量503億，在鹽城地區(qū)排在第8位。這樣的成績在鹽城或許較低，但放在浙江基本也是處在中等水平，側面反映到濱?？h的發(fā)展的確也非常不錯。

目前濱?？h已經形成支柱產業(yè)，分別是生態(tài)化工、紡織服裝、泵閥機械、何首烏加工等。

我們再來認識一下江蘇省阜寧縣。

現(xiàn)在阜寧縣的常住人口是79萬人，過去10年時間，阜寧縣人口流出5萬人，對于阜寧縣共管轄面積超過1439平方公里。

阜寧縣與射陽縣區(qū)位

地理位置上看，阜寧縣距離鹽城城區(qū)也是比較遠的，而阜寧縣與建湖縣和、濱?？h、射陽縣相近。

城市化的發(fā)展相對來說比較獨立化，過去阜寧縣也要和跟濱海縣一樣，就地城市化是未來最好的選擇。

蘇北是全國重要的糧倉，對于這片區(qū)域農業(yè)機械化發(fā)展相當不錯。而對于這些糧食種產地的區(qū)域來說，

2020年阜寧縣共完成經濟總量574億，在鹽城地區(qū)排在第6位。

城市一角

目前阜寧主導的產業(yè)是新能源、金屬加工智能制造，另外阜寧還在大力發(fā)展環(huán)保濾料。通過多年的產業(yè)升級以及產業(yè)聚集，阜寧縣現(xiàn)在成為中國閥門之鄉(xiāng)。

結合地理位置我們再來認識一下，江蘇省射陽縣。

射陽縣靠海，應該說是江蘇省為數(shù)不多的沿?？h級城市之一。

鹽城丹頂鶴

現(xiàn)在的射陽縣常住人口是75萬人，過去10年時間。射陽縣人口流出接近14萬人，相對來說流出的比例是比較大的。

射陽縣在鹽城地區(qū)幾個縣級城市當中，距離鹽城城區(qū)較近?；蛟S未來的射陽線縣可能融入鹽城城區(qū)建設。

對于射陽縣，總管轄面積超過1439平方公里。2020年射陽縣共完成經濟總量592億，在鹽城地區(qū)排在第5位。

城市夜色

目前射陽縣已經形成5大支柱產業(yè)，分別是電子信息、高端裝備制造、新能源發(fā)電健康食品、高端紡織等。

從經濟的角度來看，鹽城地區(qū)這三個縣級城市發(fā)展都不差，在全國都屬于縣級城市的佼佼者。

從地理位置角度來看射陽縣的地理位置距離鹽城最近，未來融入鹽城城區(qū)建設的概率也是最高的，而對于濱?？h與阜寧縣來說，兩地相向發(fā)展的概率比較高，另外濱?？h處在連云港、鹽城、淮安等中心城市的中間，未來也具有一定的戰(zhàn)略意義。

奮進中的城市

自去年到今年，鹽城地區(qū)的房價的確上漲比較多，但漲幅最快的還是鹽城的中心城區(qū)。

側面反映到縣級城市的年輕人安家，有的會選擇地級中心城區(qū)。

目前這三個縣級城市樓市房價來看，濱海縣的房價最高達到了0.93萬，其次是阜寧縣超過了0.79萬，另外射陽縣房價是0.67萬。

蘇北明珠，鹽城

論三個城市經濟綜合實力，或許與房價成反比，對于射陽縣綜合實力比阜寧縣要強勁一點，而阜寧縣相比于濱?？h又具有一定的優(yōu)勢。

短期的角度來看，這三個縣級城市房價大漲的概率不高，但對于射陽縣與阜寧縣和、濱?？h都有一定的差距。

差距的因素或許是離鹽城城區(qū)較近。當然隨著射陽縣綜合實力的提升，城區(qū)環(huán)境的改善，射陽縣的房價未來與濱?？h阜寧縣或許沒有太大的差距。

生態(tài)宜居之城

當然隨著房貸收緊以及企業(yè)拿地較為謹慎，這的成交量相對來說沒有之前那么火熱，但對于這幾個城市基本面比較好，房價下跌的概率其實也是不高的。

從中期長期的角度來看，鹽城作為全國50強經濟城市，綜合實力本身就比較強勁，或許未來的鹽城城區(qū)還會擴大化。

隨著未來加大對產業(yè)的升級，推動鹽城經濟總量邁向萬億級別。這個區(qū)域，未來的城市化發(fā)展，樓市固定資產的價值也會有一定幅度的提升。

對于鹽城，

城市高樓，拔地而起

隨著城市化的發(fā)展，縣級城市年輕人到更大的城市，安家或許也是未來的發(fā)展趨勢，而對于鹽城城區(qū)由于大量的年輕人流入城區(qū)的房價，基本也是縣級城市房價的兩倍。

現(xiàn)在的鹽城鹽都區(qū)目前的房價達到了1.7萬，而亭湖區(qū)也超過了1.63萬，大豐區(qū)達到了1萬，相對來說，濱?？h、阜寧縣、射陽縣的房價還是低廉的。

縣級城市未來樓市房價的支撐產業(yè)是推動人口是基礎，隨著農村人口快速進入城區(qū)，對于這三個縣級城市的人口必然也會大幅度增加。

流光溢彩，鹽城夜色

從現(xiàn)在縣級城市不斷擴大，特別是基礎教育學校不斷新增的角度，就可以看出，城市一直應對村人口進城潮做好了充分的準備。

相信江蘇濱海縣、阜寧縣、射陽縣未來的發(fā)展更好，對于這三個縣級城市未來會更加美好，不僅是全國重要的蘇北糧倉，更是蘇北重要的明珠城市。

個人觀點，僅供參考。

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