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一般情況下,公用建筑面積都需要按以下方法計算:整棟建筑物的建筑面積扣除掉整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)的建筑面積之和,并扣除已作為獨立使用空間銷售或已經(jīng)出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積,即為整棟建筑物的公用建筑面積。據(jù)介紹,商品房的相關(guān)的公攤面積主要由兩部分組成:各單元與樓宇之間的公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體的水平投影面積的一半；電梯井、樓梯間、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等部分在功能上是為整樓建筑進行服務(wù)的公共用房和用作管理用房的建筑面積。但是,凡已作為獨立使用用作空間銷售或者是已經(jīng)出租的地下室、車棚等,是不應(yīng)計入公用建筑面積部分的。既然公攤不易計算,那么公攤面積到底是由誰來測算的呢?據(jù)介紹,開發(fā)商是不能直接測算公攤面積,必須委托給測繪部門獨立測算。測繪部門向開發(fā)商出具測算報告后,開發(fā)商再告知購房者公攤比例是多少。至于具體的測算標準和明細,開發(fā)商是否公開,國家沒有硬性規(guī)定。一般來說,按測繪部門測算的結(jié)果,我市多層住宅的公攤比例在20%以下,小高層一般在20%左右,高層住宅更高一些。一般情況下,住宅類的商品房公攤面積大致在10%-25%左右;多層住宅的公攤面積約10%～15%;小高層住宅一般在20%以內(nèi)是比較合理的水平;而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量的增多,公攤通常都在25%左右。如果某小區(qū)的服務(wù)功能更全面、配套更齊全,如有較大的公共門廳、電梯過道、齊全的設(shè)備房等,則公攤系數(shù)會高一些,而經(jīng)濟適用房、安置房等這樣的房產(chǎn)相對來說會略低一些。而酒店式公寓等高級住宅因為大廈內(nèi)的公用面積偏多,公攤也有可能在40%以上的。從建筑形式上分,一般塔樓的分攤面積要大于板樓的分攤面積。在實踐中,塔樓的分攤系數(shù)一般在18%～26%之間。而板樓的分攤系數(shù)則在14%～16%之間。
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