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商品房買賣合同備案變更流程是怎樣的

2021-12-08 15:40:22 樓市速遞 來源：
導讀 在我國，商品房買賣合同自然需要有相關的備案程序，既要符合相關法律法規(guī)，又要保證雙方的利益。今天，讓我們一起來看看商品房買賣合同備案

在我國，商品房買賣合同自然需要有相關的備案程序，既要符合相關法律法規(guī)，又要保證雙方的利益。今天，讓我們一起來看看商品房買賣合同備案變更流程是怎樣的和小芳邊肖相關問題的答案吧！

一.商品房買賣合同備案變更流程是怎樣的

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五章第七十七條關于合同變更、轉(zhuǎn)讓的相關規(guī)定和《房屋登記辦法》第二十一條的規(guī)定，在房屋登記機構(gòu)將登記申請記載于房屋登記簿之前，商品房買賣合同可以變更合同(包括更名)，合同備案只是一種行政手段，不能違反法律規(guī)定。

《中華人民共和國合同法》 :

第七十七條當事人可以協(xié)商變更合同。

法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應當辦理核準登記手續(xù)的，從其規(guī)定。

第七十八條當事人對合同變更內(nèi)容約定不明確的，推定未變更。

二.商品房買賣合同網(wǎng)上備案登記程序

開發(fā)公司在線提交商品房銷售。

開發(fā)公司憑密碼登錄市國土資源和房屋局產(chǎn)權市場科“網(wǎng)上辦公平臺”，在線提交已簽約的商品房銷售。提交工作不受時間地點限制，可以隨時提交。

產(chǎn)權部門確認提交的商品房銷售情況。

產(chǎn)權部門在線核對開發(fā)公司提交的商品房買賣合同，無誤后確認，生成合同登記號。備案時間為工作日的工作時間。

開發(fā)公司填寫注冊號。

開發(fā)公司將在商品房買賣合同封面相應位置填寫合同登記號，合同登記完成。開發(fā)公司應向買方提交合同正本一份。買受人借款買房的，開發(fā)公司應在完成抵押登記等手續(xù)后將原合同移交給買受人。

開發(fā)公司提交合同登記表。

開發(fā)公司根據(jù)登記的商品房買賣合同，填寫《商品房買賣合同登記表》，打印，加蓋公司公章，一式兩份提交產(chǎn)權市場辦公室。

銷售合同登記表的格式與所使用的登記表相同。登記表可在產(chǎn)權市場領取，也可在產(chǎn)權市場首頁“辦公功能”下載。

產(chǎn)權部門印章

產(chǎn)權部門應當對開發(fā)公司提交的登記表進行核對。如無錯誤，登記表需加蓋“國土資源和房屋局商品房買賣合同登記專用章”，一份備案，一份退回開發(fā)公司。

開發(fā)公司憑加蓋公章的登記表和已登記的商品房買賣合同到房地產(chǎn)交易管理中心辦理抵押登記等手續(xù)。

三.商品房買賣合同無效的幾種情形

賣方主體不當導致合同無效。

有兩種情況：一是賣方不具備開發(fā)主體資格；第二，賣家沒有資格賣。前者的情形主要表現(xiàn)為出賣人沒有開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)的權利和能力，換言之，沒有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)營范圍；后者主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對特定的房地產(chǎn)項目沒有相應的銷售資質(zhì)。比如為了解決資金問題，開發(fā)企業(yè)私自賣房等等，不符合賣房的法定條件。

由于買方主體不當，合同無效。

這種情況主要是由于買受人缺乏法律行為能力和訂立合同的能力。比如不符合國家限購政策。

出賣人故意隱瞞所售房屋已抵押的事實。

由于出賣人因缺乏實際資金無法滿足法律規(guī)定的商品房預售條件，融資往往采用兩種方式：一是將在建工程抵押給銀行，再與銀行協(xié)商，由銀行辦理商品房抵押，雙方約定開發(fā)商向買受人收取的首付款直接在銀行償還開發(fā)商貸款。這樣，開發(fā)商賣給買受人的房子就是一個帶有抵押權的不完全產(chǎn)權。如果開發(fā)商不能償還銀行的貸款，銀行可以行使抵押權人的權利。最終吃虧的是買家；二是建設單位支付建設款到可以預售的條件，然后開發(fā)商通過收取購房首付款的方式支付工程款。如果開發(fā)商不能按照‘負合同’支付建設單位工程款，建設單位可以利用法律規(guī)定的‘工程價款優(yōu)先受償權’，對工程實施法律規(guī)定的優(yōu)先司法拍賣和執(zhí)行權，最終吃虧的是購房人。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，如果開發(fā)商將所售房屋抵押并隱瞞這一事實，購房人可以要求法院確認合同無效，并要求開發(fā)商承擔雙倍賠償。

賣方將出售搬遷的房屋。

賣方在利益的驅(qū)使下，將用于安置被拆遷人的房屋出售給其他買方。在履行拆遷協(xié)議安置時，往往采用改變原協(xié)議的產(chǎn)權調(diào)換安置方式，要求被拆遷人接受貨幣補償或異地安置。對此，最高法院司法解釋規(guī)定，本案中，買受人可以請求法院確認合同無效，并要求開發(fā)商給予雙倍經(jīng)濟補償。

看到這里，小芳邊肖相信，自己也學到了相關的知識。商品房買賣合同的備案變更也需要遵守相關程序，所以我們要好好執(zhí)行。嗯，以上是商品房買賣合同備案變更流程是怎樣的的相關內(nèi)容，如果您有任何問題，可以咨詢我們的律師。

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