作為我們多戶房地產(chǎn)輔導(dǎo)業(yè)務(wù)的一部分，我們每年為學(xué)生審查數(shù)百項(xiàng)交易。因此，我們對(duì)承保多戶出租物業(yè)的潛在現(xiàn)金流時(shí)最常見(jiàn)的錯(cuò)誤有獨(dú)特的看法。

以下是我們看到的五個(gè)最常見(jiàn)的錯(cuò)誤，以及如何避免它們以確保您的多戶家庭承保流程健全。

錯(cuò)誤一：高估市場(chǎng)租金和租金增長(zhǎng)

我們指導(dǎo)學(xué)生尋找位置優(yōu)越且租金低于市場(chǎng)的公寓樓。如果可以以優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買這些商業(yè)物業(yè)，那么可以通過(guò)資本改善計(jì)劃使租金與市場(chǎng)租金保持一致。但是這種方法有兩個(gè)常見(jiàn)的承保錯(cuò)誤。

首先，對(duì)裝修后的市場(chǎng)租金過(guò)于樂(lè)觀是普遍現(xiàn)象。為避免此錯(cuò)誤，重要的是通過(guò)目標(biāo)物業(yè)與周邊地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基于數(shù)據(jù)的比較來(lái)驅(qū)動(dòng)此估算。成品一樣嗎?設(shè)施、單元大小、布局和停車容量如何?這些都是影響新裝修樓盤能否達(dá)到市場(chǎng)租金的因素。

其次，人們普遍認(rèn)為租金會(huì)隨著時(shí)間的推移呈直線增長(zhǎng)。這也過(guò)于樂(lè)觀了?？赡苡行┠攴葑饨鸶静粫?huì)增長(zhǎng)，甚至有些年份會(huì)下降。創(chuàng)建備考時(shí)必須考慮這些情況。

錯(cuò)誤 2：低估運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

房產(chǎn)的收入減去支出得出一個(gè)重要的指標(biāo)，稱為凈營(yíng)業(yè)收入 (NOI)，它構(gòu)成了房產(chǎn)估值的基礎(chǔ)。因此，準(zhǔn)確估算運(yùn)營(yíng)費(fèi)用至關(guān)重要。

一個(gè)常見(jiàn)的錯(cuò)誤是簡(jiǎn)單地“估計(jì)”運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(稅收、物業(yè)管理、公用事業(yè)等)，而沒(méi)有查看該物業(yè)之前的業(yè)績(jī)作為參考。例如，很容易估計(jì)公用事業(yè)單位為 750 美元。但是，如果查看該物業(yè)的歷史效用報(bào)表顯示每單位的實(shí)際成本為 900 美元，則成本估算將被證明是不準(zhǔn)確的。

這種趨勢(shì)在估算財(cái)產(chǎn)稅時(shí)尤為常見(jiàn)。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)的價(jià)值在出售時(shí)會(huì)重新評(píng)估，并且通常會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，特別是如果前任所有者長(zhǎng)期持有該房產(chǎn)。作為一般規(guī)則，該物業(yè)的新評(píng)估價(jià)值將等于銷售價(jià)格，應(yīng)應(yīng)用該縣的碾壓率來(lái)估算售后稅。

換句話說(shuō)，當(dāng)備考假設(shè)房產(chǎn)稅在售后保持不變時(shí)，我們將其視為危險(xiǎn)信號(hào)。

錯(cuò)誤 3：低估維修和翻新費(fèi)用

像上述那樣的增值策略的成功在很大程度上取決于準(zhǔn)確估算翻新物業(yè)的成本。

我們發(fā)現(xiàn)低估 完成裝修所需的成本和時(shí)間是很常見(jiàn)的。出于這個(gè)原因，與經(jīng)驗(yàn)豐富的承包商合作制定翻新成本估算以及可用于可能發(fā)生成本超支的慷慨應(yīng)急預(yù)算始終是一個(gè)好主意。我們發(fā)現(xiàn)應(yīng)急訂單項(xiàng)應(yīng)該大約是翻新預(yù)算的 10%。

錯(cuò)誤 4：不查看租金清單

房產(chǎn)的租金名冊(cè)提供了有關(guān)在出售時(shí)占用房產(chǎn)的個(gè)人的關(guān)鍵信息。在第一次評(píng)估公寓大樓時(shí)，通常會(huì)關(guān)注當(dāng)前的租金，因?yàn)樗鼤?huì)推動(dòng)房產(chǎn)的收入。但是這樣做忽略了另一個(gè)主要細(xì)節(jié)：租約到期。

多戶家庭租約的期限通常為 12 個(gè)月。當(dāng)它們到期時(shí)，租戶要么續(xù)租，要么不續(xù)租。如果他們不這樣做，則必須進(jìn)行工作以“轉(zhuǎn)動(dòng)”出租單元并找到新的住戶。這需要時(shí)間，這意味著由于沒(méi)有租戶每月付款，這意味著財(cái)產(chǎn)的收入損失。

不審查租約到期會(huì)忽略一組租約同時(shí)到期的風(fēng)險(xiǎn)。例如，如果一處房產(chǎn)有 50 個(gè)多戶住宅單元，但 10 個(gè)單元的租約在同一個(gè)月到期，則在單元轉(zhuǎn)租和重新出租時(shí)，該房產(chǎn)的收入可能會(huì)大幅減少。在最壞的情況下，這可能會(huì)導(dǎo)致流動(dòng)性緊縮。

錯(cuò)誤 5：沒(méi)有對(duì)備考進(jìn)行壓力測(cè)試

備考是對(duì)未來(lái)收入和支出的估計(jì)。不能保證實(shí)際表現(xiàn)將與備考估計(jì)密切相關(guān)。

因此，最佳做法是對(duì)備考進(jìn)行“壓力測(cè)試”，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)投資者、貸方和交易中涉及的任何其他人都應(yīng)測(cè)試備考假設(shè)，以此作為考慮多種結(jié)果的一種方式。例如，如果備考假設(shè)房產(chǎn)空置率為 5%，那么在 7% 或 10% 的空置率下，回報(bào)和市場(chǎng)價(jià)值會(huì)發(fā)生什么變化?如果關(guān)閉成本估計(jì)為 3%，如果結(jié)果為 6%，回報(bào)會(huì)怎樣?

這里的共同主題是，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，投資者往往對(duì)房產(chǎn)的潛在表現(xiàn)過(guò)于樂(lè)觀。在多戶房地產(chǎn)投資中，這是一個(gè)錯(cuò)誤。在進(jìn)行交易之前，采用數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的方法進(jìn)行承保并考慮一系列可能的結(jié)果是更好的做法。

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