不知不覺中，“疊拼”從“小眾菜”變成了“大眾品”，都是隨著時(shí)間的推移而變化的。

在“別墅禁令”不斷升級(jí)的現(xiàn)實(shí)形勢(shì)下，獨(dú)棟、聯(lián)排別墅將慢慢消失在樓市的畫卷中。然而，買家的別墅夢(mèng)并沒有消失，甚至與日俱增。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-7月，北京樓市別墅成交2832套，同比上漲58%；成交面積896萬㎡，同比上漲56%；成交均價(jià)48331元/㎡，同比上漲2%；成交額464億元，同比增長(zhǎng)59%。這充分說明別墅置業(yè)的熱情非常高。

但從今年北京“首次雙集中供地”可以看出，只有一塊地的容積率是1。事實(shí)證明，未來別墅的供應(yīng)量會(huì)越來越少，可供選擇的別墅產(chǎn)品會(huì)集中在重疊部分。

這也讓“重疊”這個(gè)久經(jīng)沙場(chǎng)的別墅市場(chǎng)“物種”，成為別墅市場(chǎng)的“C位責(zé)任”，雖然過去并沒有特別出彩，也從來沒有賣得快，很少賣得好。

“欲戴其冠，必?fù)?dān)其重”。這幾年重疊有什么進(jìn)展嗎？

讓我們從第三方的角度來看一下。

折疊，走大路

事實(shí)上，這個(gè)物種已經(jīng)存在很久了。

源自其最早的“尊貴而驕傲”的聯(lián)排別墅，歷經(jīng)滄桑，讓它少了幾分貴氣，多了幾分泥土氣息；少一些獨(dú)立，多一些親和，作為別墅家族的一個(gè)分支已經(jīng)越來越受歡迎。

對(duì)于別墅買家來說，重疊成了他們“別墅夢(mèng)”的最佳標(biāo)的，因?yàn)椤皫浊f”的重疊產(chǎn)品不少。

從這幾年的發(fā)展可以“管中窺豹”，看看有沒有進(jìn)步。

●商品房時(shí)代:高低配的選擇

大約6年前，全國(guó)各地上演“地王爭(zhēng)奪戰(zhàn)”，使得樓面價(jià)居高不下。為了土地價(jià)值最大化，房企想盡辦法達(dá)到最好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，于是就誕生了著名的具有歷史傳奇色彩的“高低配”。

龍湖陳曦的原著是“高低配時(shí)代”的代表項(xiàng)目，成墅在三環(huán)內(nèi)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)使其市場(chǎng)表現(xiàn)不俗。

一方面，通過“拉高排低”的總布置，實(shí)現(xiàn)至少兩個(gè)產(chǎn)品的組合——高層和重疊，即高層承擔(dān)流量、重疊和對(duì)形象、溢價(jià)的貢獻(xiàn)；另一方面，為了保費(fèi)最大化，重疊“增加”，由過去的兩種重疊形式，轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧稀⑾?、中重疊”三種重疊形式。同時(shí)空房間的設(shè)計(jì)，尤其是地下空房間的設(shè)計(jì)，需要很多心思和投入。

北京金茂公館挖地下空，通過打造生態(tài)植物綠墻，打造地下空的適用性。

但“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”，徹底擊碎了房企老板們?cè)谌∽C限價(jià)的現(xiàn)實(shí)中的既定棋局:高層意外收獲熱銷和成交量，但重疊卻因其面積大、特征不明顯而停滯不前，陷入“單價(jià)低、總價(jià)高”的尷尬境地。

經(jīng)歷過風(fēng)波的北京泰禾金夫大院，已經(jīng)重裝入市。

這也使得市場(chǎng)上重疊的別墅呈現(xiàn)出兩種完全不同的景象:當(dāng)年的高低配內(nèi)城項(xiàng)目，因?yàn)闊o可替代的絕佳地理位置，已經(jīng)銷售一空，而很多項(xiàng)目，因?yàn)閷?duì)更好價(jià)格的期待，已經(jīng)處于多年無解的狀態(tài)。

●限競(jìng)房時(shí)代:深挖地下空講故事。

隨著“限競(jìng)房時(shí)代”的到來，疊拼別墅進(jìn)入了一個(gè)新的過程。

當(dāng)時(shí)遠(yuǎn)郊土地的容積率一般在5左右，大部分項(xiàng)目會(huì)選擇重疊房組合，即房子承擔(dān)流量，重疊房負(fù)責(zé)形象和溢價(jià)。

由于限價(jià)因素，這一階段的重疊不再是簡(jiǎn)單的需求最大化空和質(zhì)量更高，而是相對(duì)理性的調(diào)整。

在限競(jìng)時(shí)代，涌現(xiàn)了很多限競(jìng)別墅，尤其是青龍湖板塊，萬科翡翠西湖云麓就是這一時(shí)期的代表。

一方面繼續(xù)挖掘地下空室(此時(shí)地下空室更有正當(dāng)性，具有收納的屬性)，為地下空室添加足夠的素材，講述場(chǎng)景主題的故事，為上下?；蛏现邢聴８侠淼胤峙渌械叵驴帐遥涣硪环矫?，因?yàn)橄迌r(jià)不影響大形象，所以在品質(zhì)上做了一些回收動(dòng)作，比如建筑立面、景觀適當(dāng)降級(jí)。

值得注意的是，大部分類似別墅的元素，比如小院、露臺(tái)等基本還在，這也使得限競(jìng)房時(shí)代的重疊基本保持了別墅的外觀。有一定的產(chǎn)品實(shí)力和性價(jià)比，滿足有別墅情結(jié)的客戶需求。

以田瑞張晨為代表的孫河產(chǎn)品，憑借“一號(hào)別墅區(qū)”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，受到改善型置業(yè)者的青睞。

但在這個(gè)階段，平的產(chǎn)品在競(jìng)爭(zhēng)中越來越勇，以壓倒性的迭代加速發(fā)展到南方90平三房、120平三房、三面寬的標(biāo)準(zhǔn)，而重疊的產(chǎn)品力并沒有那么明顯。

在這一階段，重疊產(chǎn)品還產(chǎn)生了一個(gè)“有趣”的情況，即部分項(xiàng)目的樓面價(jià)與取證價(jià)和成交價(jià)相差無幾，原因是分?jǐn)偟叵聝r(jià)格的重疊單價(jià)異常低。

當(dāng)時(shí)重疊房面積基本都是300平米起步，總價(jià)幾千萬起步。但在地段、產(chǎn)品力、總價(jià)的疊加下，大平層更主場(chǎng)的姿態(tài)，倒逼客戶更聰明、更理性的改善。

在限房競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，看過重疊別墅但最終沒有買房的購(gòu)房者，都有一個(gè)共同的不買的原因，那就是“保值變現(xiàn)能力差”。也就是說，在他們看來，與大平地板相比，重疊產(chǎn)品的性價(jià)比并不高，最終導(dǎo)致限制競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的重疊產(chǎn)品(300套樓)，通常需要兩年半到三年才能完成。

●回歸“商品房時(shí)代”:洋房組合。

隨著北京樓市回歸商品房時(shí)代，重疊進(jìn)入新階段，最大的特點(diǎn)就是“洋房”。

其最大的特點(diǎn)是:一是復(fù)制粘貼當(dāng)前平面產(chǎn)品的流行元素，使之別墅化，即在兩層空之間布置“超大南向?qū)挾取DK一體化、全套房設(shè)計(jì)”等特色，再進(jìn)一步放大空之間的亮點(diǎn)；二是優(yōu)化南北戶型，使交通線路更加合理和獨(dú)立，最大化居住私密性；第三，建筑立面品質(zhì)與平層同步升級(jí)。建筑風(fēng)格減少了復(fù)古的違和感，增加了現(xiàn)代的輕盈感。

中海首開李世光以其獨(dú)特的“榫卯結(jié)構(gòu)”，創(chuàng)新性地開啟了層疊式別墅的居住新模式，一期開盤15分鐘就售出188套別墅。

不可否認(rèn)的事實(shí)是，一些重疊產(chǎn)品的基因變異只是提高了感知感和尺度感，并沒有解決核心問題——未來居住的相互干擾。

此外，“土地豐富”的別墅也將在不久的將來最終消失，重疊的將成為擁有多個(gè)空地下室的復(fù)式別墅。

所以本質(zhì)上重疊還是最不純粹的別墅類物種。

這也讓人說類似的別墅，包括重疊，都是過去式了。即使未來它們繼續(xù)存在，也不會(huì)有太大的溢價(jià)驚喜和產(chǎn)品進(jìn)步。

究其原因，一方面是因?yàn)橥恋匾?guī)劃限制的嚴(yán)格和最高限價(jià)政策的常態(tài)化，另一方面是因?yàn)樽鳛閺?qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，大平曾這幾年太努力了，把產(chǎn)品做到了極致。

重疊，何去何從？

既然如此，為什么重疊總是存在？甚至在今年及后續(xù)的集中拍地中，還有可能繼續(xù)做重疊的項(xiàng)目？這是一個(gè)很有意思的話題，也是一個(gè)值得深入探討的問題。我們?cè)囍鴱囊韵聨讉€(gè)方面來分析一下。

其一，城市發(fā)展。作為強(qiáng)一線城市的北京市場(chǎng)，未來較長(zhǎng)周期應(yīng)處于剛需與改善并存的穩(wěn)步態(tài)勢(shì)，在回歸改善進(jìn)程中，類別墅資源更為稀缺，所以有一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)。其二，行業(yè)進(jìn)步。不止地產(chǎn)行業(yè)，包括汽車、快銷甚至互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，多產(chǎn)品類型共存共生才是行業(yè)的進(jìn)步。其三，客戶需求。高端改善客群的別墅剛性需求一直都在，經(jīng)濟(jì)型客群的受眾量級(jí)高且對(duì)性價(jià)比有更高的度，初判未來兩端產(chǎn)品的市場(chǎng)前景相對(duì)更好。其四，企業(yè)動(dòng)力。變化是存續(xù)、創(chuàng)新之基本，在試錯(cuò)中尋求機(jī)會(huì)。房企與生俱來的對(duì)土地價(jià)值的挖掘動(dòng)力、做好產(chǎn)品的創(chuàng)新動(dòng)力、提流速促周轉(zhuǎn)的運(yùn)營(yíng)動(dòng)力以及差異化路徑的營(yíng)銷動(dòng)力，均促使企業(yè)繼續(xù)在精研產(chǎn)品與客戶上做足文章。其五，熱銷激勵(lì)。既然可以借鑒大平層和類別墅優(yōu)勢(shì)基因碰撞后產(chǎn)生空間亮點(diǎn)、創(chuàng)造新價(jià)值被客戶接納認(rèn)同和實(shí)現(xiàn)疊拼熱銷，就一定會(huì)不斷刺激更多的市場(chǎng)追隨者嘗試和超越，這就是地產(chǎn)，一支困難再大也能扛起的神奇力量。

在充分競(jìng)爭(zhēng)、瞬息萬變的市場(chǎng)環(huán)境中，評(píng)判好項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是永遠(yuǎn)不變的，那就是高性價(jià)比、高性能。對(duì)于重疊來說，更進(jìn)步的大平層不僅是強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者，也是產(chǎn)品進(jìn)步或接受更高挑戰(zhàn)的引領(lǐng)者。

在規(guī)劃條件越來越嚴(yán)格的環(huán)境下，重疊難，尤其是優(yōu)質(zhì)別墅基因正在流失。但如果在空房間設(shè)計(jì)、室內(nèi)配置、建筑立面、園林景觀等方面有項(xiàng)目，并適當(dāng)加大投入，有望引發(fā)市場(chǎng)，獲得熱銷機(jī)會(huì)。

接受不完美中的相對(duì)完美，是行業(yè)和市場(chǎng)開放包容的態(tài)度。重疊有進(jìn)步，有短板，有痛點(diǎn)，在進(jìn)退之間努力刷屏，期待重疊有更好的市場(chǎng)表現(xiàn)，續(xù)寫地產(chǎn)新傳奇。

溫馨提示:北京賣疊拼別墅的情況

備注:數(shù)據(jù)根據(jù)公開資料編制。

(本文根據(jù)7月27日業(yè)內(nèi)資深人士王堅(jiān)《重疊產(chǎn)品的再認(rèn)識(shí)》內(nèi)部分享文件編輯整理)

目前上述的內(nèi)容應(yīng)該能夠?yàn)榇蠹医獯鸪龃蠹覍?duì)于為什么疊加別墅沒人買(疊墅升值潛力大嗎)的疑惑了，所以如果大家還想要了解更多的知識(shí)內(nèi)容，也可以關(guān)注本站其他文章進(jìn)行了解哦。

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