想必現(xiàn)在有很多小伙伴對于房產(chǎn)方面的知識都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關(guān)于二手房**計算公式方面的房產(chǎn)知識分享給大家，希望大家會喜歡哦。

1、二手房的**要按照房屋的評估價來進行計算，除此之外還涉及到買房的稅費以及中介費，所以無法按照新房成交價到30%進行計算。銀行對于房屋的評估價，會由專門的評估公司進行計算，比如一套房屋的評估價剛好能達到100萬，按照貸款70%進行計算可貸款的額度就在70萬，但如果說評估價沒有特別高，所貸款的額度也會隨之降低，所以二手房的**比例不是固定的。通過商業(yè)貸款的形式購買二手房**高的貸款比例為70%，如果購買的是第2套或者是兩套以上的住房，**比例**低的評估價的50%。如果選擇的是公積金形式貸款買房購買首套房，**的比例**低在評估價的20%，可以享受貸款額度較高的優(yōu)惠政策，如果通過公積金貸款購買第2套住房**低的**比例在房屋評估價的40%左右。

2、1、市場因素二手房價格的評估既要符合市場價格規(guī)律，又要符合房屋的實際情況，估價的第一步就是要把房屋與市場同類房屋價格、臨近房屋價格等相比較，同時，要把房屋的成本與折舊進行折算，合理的折舊方法是每年大約折舊2％左右。2、區(qū)位因素這是買賣二手房必須考慮的因素。交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施齊備的小區(qū)生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手。而交通條件較差、商業(yè)服務(wù)設(shè)施與基礎(chǔ)設(shè)施不夠健全的小區(qū)在定價時將會被扣減一定的價格。3、造型質(zhì)量因素看好房子的區(qū)域位置后，就考慮房子的成新率、建筑質(zhì)量、外立面造型等。次新房是準現(xiàn)房，質(zhì)量有保證，風(fēng)險系數(shù)小，投資回報率高。它的外立面良好、造型獨特的房屋能夠提升房產(chǎn)的檔次，給人物有所值的感覺，反之，房屋在購買者心中就會相應(yīng)地貶值。4、環(huán)境因素小區(qū)外部環(huán)境、綠化、人文環(huán)境也是估價的重要影響因素。所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳、綠化面積大、人文條件好的小區(qū)會比較容易得到買家的心理認可，買家會愿意多出一些費用來購買這樣的房產(chǎn)。安靜、封閉的小區(qū)，是業(yè)主的隱私生活得到保障，二手房價格自然也是居高不下。5、樓層因素二手房的價格以具體的情況而定，每一套房子的價格都不一樣，好的樓房形態(tài)、樓層、朝向也能夠為房子相應(yīng)地加分。頂層和底層是一般購買者都不會輕易觸碰的房屋類型，價格相對較低。一般來說，多層住宅的二層和五層**為標準，而三到四層則**好。因此從房價來看，二層和五層價格稍高，三到四層還要更貴些；高層住宅則是樓層越高，價格也越高，當然頂層除外。6、朝向因素房子的朝向?qū)r格的影響也是很大的，坐北朝南的房子，冬暖夏涼，一年四季都能得到陽光照射，因此南向的房子比北向的房子價位高很多。7、小區(qū)細節(jié)因素小區(qū)的一些細節(jié)會影響購買者對房屋的心理體驗，也是不容忽視的，如小區(qū)的電梯數(shù)量及品質(zhì)、小區(qū)是否是封閉式小區(qū)等。這些是一個小區(qū)安全性的重要表現(xiàn)，小區(qū)的安全指數(shù)越高，購買者就越愿意出高價。

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