想必現(xiàn)在有很多小伙伴對(duì)于房產(chǎn)方面的知識(shí)都比較想要了解，那么今天小好小編就為大家收集了一些關(guān)于房產(chǎn)證沒(méi)下來(lái)的房子如何買(mǎi)賣(mài)方面的房產(chǎn)知識(shí)分享給大家，希望大家會(huì)喜歡哦。

1、現(xiàn)實(shí)生活中，我們可能繼續(xù)用錢(qián)，來(lái)錢(qián)**快的渠道就是賣(mài)房。那萬(wàn)一想售賣(mài)的房子還沒(méi)有房產(chǎn)證，這樣的房子如何買(mǎi)賣(mài)呢？接下來(lái)，我就為大家細(xì)細(xì)道來(lái)。房產(chǎn)證沒(méi)有辦下來(lái)是不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的，如果要出售，只能是由買(mǎi)賣(mài)雙方簽下合同，等房產(chǎn)證辦妥后才能進(jìn)行過(guò)戶。房產(chǎn)的交易是以產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶為界線，沒(méi)有過(guò)戶的產(chǎn)權(quán)原則不屬于買(mǎi)方，自然就不會(huì)有保障，相對(duì)而言，買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)較大，具體體現(xiàn)如下方面：1、過(guò)戶之前發(fā)生拆遷行為；如果過(guò)戶前發(fā)生了市政規(guī)劃折遷，則房屋的產(chǎn)權(quán)會(huì)被凍結(jié)，一旦凍結(jié)將不能發(fā)生過(guò)戶，拆遷賠償也只認(rèn)產(chǎn)權(quán)人本人。2、現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人發(fā)生債務(wù)糾紛；產(chǎn)權(quán)人一旦發(fā)生債務(wù)糾紛，則極有可能會(huì)被凍結(jié)名下所有資產(chǎn)，以后法院處置他的資產(chǎn)，將優(yōu)先賠償?shù)谝淮紊暾?qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的債務(wù)人。3、由于公證處和房管局并沒(méi)有聯(lián)網(wǎng)，只做財(cái)產(chǎn)公證或委托公證，現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人可以掛失房產(chǎn)證又另外出售辦理過(guò)戶。

2、情況一：正在還房貸，還沒(méi)有交房出現(xiàn)這種情況一般有兩種方式來(lái)解決。方式一：直接更名步驟：1、賣(mài)方將銀行的貸款還清；2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷(xiāo)備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷(xiāo)手續(xù)；4、注銷(xiāo)完成后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局重新備案。注意事項(xiàng)：1、房子必須還清銀行貸款2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意3、買(mǎi)方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買(mǎi)這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。從國(guó)家法律政策來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的。因此，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自己兜著。方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶這種方式就屬于二手房買(mǎi)賣(mài)了，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。需要繳納的稅費(fèi)有：1、個(gè)人所得稅：總房款的1%2、契稅：90平米以下的為總房款的1%；90平~140平米的為總房款的1.5%；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房）（契稅要交兩次，一次是賣(mài)方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納，一次是買(mǎi)方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納）3、營(yíng)業(yè)稅：5.55%第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。情況二：剛交了**款，還沒(méi)有辦按揭。這種情況就是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，是**好處理的。買(mǎi)賣(mài)雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買(mǎi)方再將**款付給賣(mài)方就行了。后面的事情就跟買(mǎi)新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的名字，銀行按揭也是買(mǎi)方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的名字了。注意事項(xiàng)1、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買(mǎi)方和賣(mài)方都應(yīng)謹(jǐn)慎！2、如果遇到特殊情況一定要賣(mài)（買(mǎi)）沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。3、對(duì)買(mǎi)方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。4、房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。

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