目前大家應(yīng)該是對(duì)租賃的房屋被法院查封拍賣怎么辦比較感興趣的，所以今天CC就來為大家整理了一些關(guān)于租賃的房屋被法院查封拍賣怎么辦方面的相關(guān)知識(shí)來分享給大家，希望大家會(huì)喜歡哦。

租的房子被法院拍賣了，導(dǎo)致承租人無法居住的，承租人可以解除合同。

一、若抵押登記在先，租賃合同簽訂在后，租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。若抵押登記在先，表示承租人在簽訂租賃合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道租賃物存在抵押，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。也就是說，在這種情況下，承租人不能就房屋拍賣、變賣主張任何權(quán)利，只能解除合同，向出租人主張違約責(zé)任。

二、如果租賃在前，法院查封拍賣在后的，承租人可以不解除租賃合同，繼續(xù)租住。因?yàn)楦鶕?jù)“買賣不破租賃”的原則，即使租賃房屋被拍賣，新的買受人也應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行該租賃合同直至期滿。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條規(guī)定，承租人請(qǐng)求在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面租賃合同并占有使用該不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

即，在租賃合同訂立早于抵押權(quán)設(shè)立的情況下，承租人可以以不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)對(duì)抗法院執(zhí)行。但需滿足兩個(gè)條件：

在查封前已經(jīng)簽訂了合法有效的書面租賃合同。

承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃房屋。

通過檢索案例發(fā)現(xiàn)，為了防止惡意串通簽訂租賃合同以對(duì)抗法院執(zhí)行的情況，法院對(duì)于承租人主張不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)異議的審查通常比較嚴(yán)格：

首先，審查《租賃合同》是否合法有效：

《租賃合同》簽訂的時(shí)間，結(jié)合相關(guān)證據(jù)判定是否存在“倒簽”合同等虛假行為。

租金的實(shí)際支付情況，針對(duì)租金的支付應(yīng)當(dāng)由相應(yīng)的轉(zhuǎn)款憑證作為支撐。

租賃的時(shí)間以及租金的金額，租金金額是否明顯低于市場價(jià)且租金金額固定不變等。

其次，判斷承租人是否實(shí)際已經(jīng)占有該不動(dòng)產(chǎn)：

是否有承租期內(nèi)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等繳費(fèi)記錄；

是否存在裝修協(xié)議以及是否有裝修費(fèi)用的轉(zhuǎn)賬記錄等。

在滿足以上兩個(gè)條件的情況下，承租人的租賃權(quán)也是不能阻止法院進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)拍賣等處置行為的，但可以對(duì)抗該不動(dòng)產(chǎn)在拍賣成交后向買受人的移交，或承租人可在拍賣時(shí)要求法院帶租拍賣。

（1）對(duì)抗拍賣成交后向買受人的移交

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十一條第一款的規(guī)定，承租人有權(quán)在租賃期內(nèi)阻止向受讓人移交占有被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)。

（2）要求法院帶租拍賣

承租人要求法院“帶租拍賣”，即要求法院在拍賣公告中載明不動(dòng)產(chǎn)上所具有的租賃關(guān)系，本質(zhì)也是租賃期內(nèi)阻止受讓人移交占有被執(zhí)行人的不動(dòng)產(chǎn)。

承租人可就以上兩項(xiàng)內(nèi)容向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，屬案外人針對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出的異議，執(zhí)行法院應(yīng)對(duì)此進(jìn)行立案審查，并作出裁定；如對(duì)審查結(jié)果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程序解決涉案房產(chǎn)租賃權(quán)相關(guān)爭議。

【法律依據(jù)】

《民法典》第七百二十四條，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。

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