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西豪逸景（北京樓市：買房投資一定要遠離老破?。?img src="http://n8er.net/uploadfile/2022/0707/20220707010759174.jpg"alt="北京樓市：買房投資一定要遠離老破小，過來人血的教訓"class="syl-page-img"style="box-sizing: border-box; border: 0px; margin: 0px auto 8px; padding: 0px; cursor: zoom-in; max-width: 100%; display: block; border-radius: 4px; height: auto;"/>

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答

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提問：房姐你好，我們坐標杭州，外地來杭人員，前年聽說紹興上虞要拆遷，跟風買入了一套金舜花園的老房子，99年的，在頂樓六樓帶閣樓，107平，目前出租租金可以跟杭州租房成本持平，看房姐說非一線城市老破小不值得，那現(xiàn)在這種情況是盡快出手么？

回答：你這種情況如果拆遷不可期，建議盡快出手，小城市頂樓老破舊以后怕也難賣。

今年兩會定調要推動完成新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)9萬個，規(guī)模比去年增加一倍。

之前有很多人專門購置低價老破二手房，坐等拆遷補償，賭拆遷。

有人想放手一搏，得到階層的躍升。

有些甚至大舉抵押借貸等措施來增加桿杠、豪賭拆遷，預期獲得財富的暴擊。

拆遷暴富神話破滅，老破小砸在手里賣不出去！

等拆遷是個未知數(shù)，老破小和城中村不同，拆遷的成本高，現(xiàn)在舊改升級，很多納入改造升級的小區(qū)，至少有7到10年是不會再拆除重建了。

所以，通過買老舊小區(qū)去賭拆遷、博暴擊，將越來越難。

如果不是學區(qū)、學位房，房齡超過20年的老破小很難賣出價。并且會導致租不出賣不掉的尷尬局面，老破小整體是跑輸大盤的。

隨著上學劃片政策的調整，一些配套學校的老破小也在逐漸失去魅力。

那么有人會問舊改后對老破小房價會有利好嗎？

普通老破小的缺陷在于，戶型嚴重過時（甚至奇葩），90%沒有小區(qū)環(huán)境和物業(yè)服務，這是不管怎么折騰都改變不了的。

舊改只是在現(xiàn)有條件的基礎上有一定的提升，改善現(xiàn)有的生活條件，并不是真正改變建筑質量、高密度的居住人口和擁擠的交通。

習慣住在老城區(qū)的人，早已熟悉了這里的一切，而不喜歡老城區(qū)的人，依然會選擇新區(qū)。

投資一定要遠離普通老破??！

提問：房姐好，新人首問：本人單身京戶，16年中旬入手天通苑兩居，明年滿五，打算明年有點動作，不知道是繼續(xù)持有還是置換其他盤，天通苑從最高點降了兩成到目前為止?，F(xiàn)有子彈200，賣房款300，求推薦海淀朝陽北面區(qū)域，兼顧投資自住，最好抗跌性比較強，比較看好望京和西二旗，其他地段不太了解。謝謝！

回答：你好，天通苑投資首選大面積，地板價，但是2居因為上車門檻比較高，性價比就不如大面積。 改善往往有幾個核心需求：地段升級，品質升級，學位升級，圈層升級。 子彈500，可以置換到望京板塊，寶星國際，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中園或者南湖東園

提問：房姐好，新人首問。家有兩個人兩個獨立房票，第一個自住置換優(yōu)化，第二個是投資需求為主。 第一個是現(xiàn)有天兆98平朝西2居，小區(qū)最西側無遮擋有夕陽景但也有輕軌噪音可承受，滿五唯一，估值900貸款300，未來6年孩子附近上學本人復興門上班，想請教天兆是否持續(xù)是價格洼地應該置換還是可以考慮持有？如果置換附近小區(qū)800左右，優(yōu)化朝向，或者減輕還貸壓力現(xiàn)在6每月，有什么選擇？有建議金典花園，不太了解，網(wǎng)上看有人墜樓，保值升值是否值得考慮？ 第二個是手持480現(xiàn)金，sfsd,以投資為主兼顧居住需求，復興門上班，還貸能力考慮0每月左右。磁器庫的朝北四合樓，44平一居復式，稀缺地段是否有上升空間？還有什么其他地區(qū)建議？2021房價會長嗎？是不是要盡快出手？盡量不要持幣觀望太久？

回答： 天兆品質可以，西側是笑祖塔院的棚改，未來規(guī)劃是綠地。缺點就是吵，另外一個是沒有好學區(qū)，沒有更好選擇就繼續(xù)持有。附近你可以看看長河灣。今典花園一般，密度高，租客多。 磁器庫還可以，投資能跟上大盤。明年看好北京, 大概率上漲但不會大漲。春節(jié)前入手最佳

提問：房姐您好，新人首問，我的情況是，二套，總價700左右，一套是一檔學區(qū)，所以二套考慮純投資，看了雙井、望京、青年路還有次級學區(qū)，這個總價比較尷尬，頂級學區(qū)夠不到，考慮到金融屬性，想買新一點的小區(qū)，目前能夠得上的比較新的700左右的有 望京：北緯40，澳洲康都（戶型不方正），知語城 雙井：風度柏林（東西朝向），東方雅苑（南北朝向），蘋果社區(qū)南（東北西北朝向） 青年路：珠江羅馬嘉園，青年匯，朝陽雅筑，天鵝灣 次級學區(qū)：遠見名苑，西豪逸景 個人認為非學區(qū)三個地方，望京有增量，有獨角獸公司，而且地方小，向外擴展受限，所以密度高，再加上未來的天貓，算是有熱點。雙井發(fā)展成熟，有地標中國尊。青年路天花板比較低。 我的問題是： 已經(jīng)買了一檔學區(qū)，感覺二套再買學區(qū)風險有點高，但是看了一下數(shù)據(jù)，入學人口，中考人數(shù)，最近也目睹了學區(qū)的搶房大戰(zhàn)，感覺學區(qū)的需求真的很強，結合我的情況，您建議學區(qū)還是非學區(qū)？ 非學區(qū)，我的排序是，望京>雙井>朝青，我更傾向望京，但是這個總價望京沒多少選擇，房源少，誠心賣的要么樓層低，要么朝向不好，要么戶型奇奇怪怪，除了我列出的，請問750總價望京還有合適的小區(qū)嗎？ 只是投資，這些小區(qū)麻煩您給排個續(xù) 700多，目前的標的和小區(qū)都屬于剛需，也不算改善，未來如果摸到1000，還款能力要求還是挺高的，我在想下家會是什么用戶畫像呢，不禁有點懷疑自己的選擇，還請您指點迷津。 非常感謝！

回答： 學區(qū)一直是熱點，大量的人會為學區(qū)買單這是需求驅動的，但投資學區(qū)房風險比較高，長期看學區(qū)很難預測，受政策影響大，價格波動太大 排序沒問題，望京做為產(chǎn)住結合板塊是有長期優(yōu)勢的，價格的天花板高。雙井有CBD做產(chǎn)業(yè)支撐，而且配套完善，交通便利，自住和投資來說非常不錯，望京還建議看下 慧谷陽光，寶星國際二期 望京 北緯40，青年路 青年匯，雙井 風度柏林 這幾個地段700左右基本就是小2居，屬于剛需自住，也是主流買房人群，成交量最高的也就在這個區(qū)間

提問：房姐你好，我們夫妻倆手頭50萬，兩人公積金加起來40多萬，總首付款可操作到140-150萬，非京籍，孩子一歲，主要考慮孩子幼兒園和小學?，F(xiàn)在在看東壩金隅悅和園的房子，說是可以上旁邊朝花幼兒園和白家莊小學。sfsd。不知道這個樓盤你怎么看？我們這種情況還有哪些區(qū)域房子可以考慮，就是能讓孩子進到公立幼兒園以及小學且學校教育水平不差的？

回答：你好，東壩雖然有天然優(yōu)越的區(qū)位，但未來的發(fā)展仍然很多不確定性。 以東壩中路為界，路東絕大多數(shù)住宅為保障性住房和小產(chǎn)權房。單價3-5萬不等。 如金泰麗富嘉園、東澤園、金隅悅和園、景和園、華紡星海家園、七棵樹經(jīng)濟適用住房、福潤四季、高楊樹社區(qū)和東壩福園。 雖然品質和配套一般，但對剛需來說算是一個不錯的選擇。 白家莊小學就是硬件好的村小而已

提問：星姐你好，我有一套蘋果社區(qū)南區(qū)124平的西南向三居，樓層和戶型都很好，現(xiàn)在想換一套富力城或者融科橄欖城差不多面積的三居，需要加200萬左右的凈價，加上稅費要230萬左右吧。另外，我現(xiàn)在主要是公積金貸款利率低，但貸款也不多100多萬，換了就得2倍商貸利率了，有這個必要嗎？我考慮置換主要是擔心蘋果社區(qū)物業(yè)一般，現(xiàn)在小區(qū)還可以，但怕年頭久了不大保值。對學區(qū)沒有需求，如果要置換，富力城和融科橄欖城哪個更好呀？如果不換的話，我到明年手頭有500萬現(xiàn)金，也還有一套購房資格，可以貸點款，再買套小的投資房，你有什么建議嗎？

回答：建議置換，富力城推薦看D區(qū)，富力城和橄欖城從保值和居住角度都還不錯 沒有明顯的差距。你可以結合自己的出行便利度和喜好來選擇。明年有資金可以再投資一套東三環(huán)老公房

提問：新人首問。關注很久，房姐的專業(yè)最終吸引我加入了星球，現(xiàn)有難題，請房姐指點。家庭名下共2套：一套在大興彩虹新城，已持七八年，底層九十四平兩居，余貸80+；二套在融澤嘉園，六十六平高層一居（2022年底可賣），余貸50+。孩子2022年上小學，計劃換到西城或海淀中等學區(qū)。帶娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前子彈100。問題置換成本較高，應該現(xiàn)在出掉彩虹換到城里，還是2023年出掉融澤，小孩辦轉學？賣彩虹，滿五不唯一，因工作不便LH，擔心賣不上價，怎么將稅費影響降到最低？無其他房票。目前傾向買海淀中等學區(qū)如中國農(nóng)科院內(nèi)，兼顧自住，買700萬以上的兩居，但融澤一居將來也不方便住，請問應該如何通盤考慮房產(chǎn)安排？

回答： 賣彩虹換城里，小孩轉學還是有點風險的。 不能LH也不能贈予的話就沒啥好的辦法了，著急出售只能自己承擔稅費 中國農(nóng)科院可以，另外可以看下 橡樹灣。前期可以將融澤抵押掉，盤活資金填充子彈。

提問：房姐好，目前子彈300，要全款買一個小兩居或一居，不自主，以房養(yǎng)租，投資8-10年。目前備選的有三個地方： （1）團結湖北二條，面積37，三樓，一居，內(nèi)部破舊，如果裝修需要大改，有小區(qū)環(huán)境，離東三環(huán)近，到團結湖地鐵400米，80年公房，總價275； （2）甜水園北街小區(qū)，面積41，二樓，一居，內(nèi)部裝修不錯，可以直接出租，有小區(qū)環(huán)境，離朝陽公園800米，離地鐵金臺路400米，80年公房，總價275； （3）蒲黃榆路50號，面積53，三樓，小兩居，沒有小區(qū)，獨棟，需要簡單裝修才能出租，離地鐵劉家窯300米，80年公房，總價280； 以上房子戶型圖見附件，請問房姐，這三個哪個潛力更好，更適合上車？謝謝。

回答：老破小產(chǎn)品漲幅收益一般 能跟上大盤就不錯，所以長期投資中會看重租金，這三個中團結湖的地理位置是比較好的，如果愿意倒騰一下 把租金收益提升起來，首選這里 ，備選甜水園北街

提問：房姐您好！本人再有三年退休，準備在北京購買一套保值且堅固養(yǎng)老的三居室，總價在450w以內(nèi)，您看哪里合適，是買新房還是二手房呢？

回答：新房位置都太偏了，沒什么保值能力，淘二手為主 兼顧自住和保值建議看下 昌平回龍觀 板塊 云趣園，龍躍苑東X區(qū) 或者 大興西紅門板塊 例如 興海家園星苑，宏大南苑，宏盛家園

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